facebook  rss

ТОП-20

последние

популярные

комментарии

Новости из Эстонии

Законы Латвии

Darba likums - Закон о труде

Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodekss - Латвийский кодекс административных правонарушений

Civilprocesa likums - Гражданско-процессуальный закон

Krimināllikums - Уголовный закон

Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” Закон о подоходном налоге с населения

Komerclikums - Коммерческий закон

Latvijas Republikas Satversme - Конституция Латвийской республики

Kriminālprocesa likums - Уголовно-процессуальный закон

Administratīvā procesa likums - Административно-процессуальный закон

Par nodokļiem un nodevām - Закон о налогах и пошлинах

Ceļu satiksmes noteikumi - Правила дорожного движения

Par uzņēmumu ienākuma nodokli- Закон о подоходном налоге с предприятий

Publisko iepirkumu likums - Закон о публичных закупках

Valsts un pašvaldību institūciju amatpersonu un darbinieku atlīdzības likums - Закон о вознаграждении должностным лицам государства и самоуправления

Civillikums - Гражданский закон

Vispārīgie būvnoteikumi - Общие строительные правила

Pievienotās vērtības nodokļa likums - Закон о налоге на добавленную стоимость

Dokumentu izstrādāšanas un noformēšanas kārtība - Порядок разработки и оформления документов

Gada pārskatu likums - Закон о годовых отчетах

Par pašvaldībām - Закон о самоуправлениях

Maksātnespējas likums - Закон о неплатежеспособности

Kārtība, kādā atlīdzināmi ar komandējumiem saistītie izdevumi - Порядок, в котором оплачиваются расходы на командировки

Mikrouzņēmumu nodokļa likums - Закон о налоге с микропредприятий

Būvniecības likums - Закон о строительстве

Izglītības likums - Закон об образовании

Par valsts sociālo apdrošināšanu - Закон о государственном социальном страховании

Patērētāju tiesību aizsardzības likums - Закон о защите прав потребителей

Par grāmatvedību - Закон о бухгалтерии

Noteikumi par Profesiju klasifikatoru, profesijai atbilstošiem pamatuzdevumiem un kvalifikācijas pamatprasībām un Profesiju klasifikatora lietošanas un aktualizēšanas kārtību - Правила о Классификаторе профессий, об основных задачах и требованиях к квалификации, соответствующих каждой профессии, о порядке ведении и актуализации Классификатора профессий

Valsts pārvaldes iekārtas likums - Закон об устройстве государственного управления

Ссылки

‡агрузка...
Среда, 20 Январь 2021 20:31

Маклер: «Цены на аренду упали на 20–40%!»

(0)

Как во время пандемии снять или сдать квартиру или дом, чтобы не было себе дороже? Читайте, как жильцы обманывают владельцев квартир – и наоборот!

 

Нынешний период коронакризиса стал относительно благоприятным для тех, кто снимает или хочет снять жилье, и не очень – для тех, кто его сдает. Сразу две мои знакомые семьи оказались в одинаковой ситуации: аренда квартиры оказалась для них дорогой в этот период, и они честно сообщили владельцам жилья, что собираются подыскать что-то подешевле. Реакция хозяев была незамедлительной и одинаковой – они снизили арендную плату на 20 процентов.

Елена ПЕВЦОВА

Предложение превышает спрос

– Сейчас немало квартир, предназначенных для аренды, пустуют. Люди, которые до чрезвычайной ситуации работали или учились в Риге, на неопределенный период разъехались по домам в другие города и даже страны, – комментирует ситуацию специалист по недвижимости Лариса Миронова. – А ведь в Латвии есть семьи, которые приобретали сразу по несколько квартир специально для сдачи внаем, получали от этого прибавку к семейному бюджету. Вот они и оказались в самой плачевной ситуации. Теперь, если не нашлись новые жильцы, им приходится самостоятельно оплачивать коммунальные услуги сразу за две, три и даже больше квартир.

– Это значит, что для арендаторов наступило «сладкое время» – они могут выбирать квартиру и торговаться с хозяином?

– Им даже торговаться особо не приходится. Они сообщают владельцу, что нынешняя арендная плата для них стала непосильной, и владельцы снижают цену на период до окончания кризиса. Если арендатор надежный, если он уже длительное время проживает и исправно платит, то подобные договоренности сейчас не редкость. Цену все равно надо снижать в нынешних условиях, так лучше это сделать для своих же, проверенных жильцов.

– И насколько сейчас цены ниже?

– Вплоть до 40 процентов. Например, если до кризиса однокомнатную квартиру в литовском проекте можно было сдать за 240 евро в месяц, то сейчас вполне реально найти такую квартиру за 180 евро в месяц. Но с другой стороны, в данный период люди довольно охотно снимают частные дома, расположенные в радиусе 30–40 км от Риги. К примеру, на днях владелица дома решила как можно скорее сдать дом 190 кв. м, с землей, рядом с Ригой. Она поставила на него цену в 600 евро за месяц. В первый же час – восемь звонков от желающих. Так что, в принципе, сдать можно все, главное – поставить правильную цену.

– А как долго такая ситуация с ценами может продлиться?

– Мой прогноз – пока не закончится кризис, пока не начнет восстанавливаться экономика, цены за аренду будут ниже докризисных процентов на 20–40. Но думаю, уже к сентябрю все вернется на прежний уровень.

«Кинуть» могут всегда

– Конкретных случаев, связанных с обманом в сфере недвижимости именно в период коронавируса, я не слышала, – говорит риелтор. – Но об аферах мне известно немало.

– Какие из них самые «ходовые»?

– Снимал человек квартиру, не платил за коммуналку. Он подделывал бланки о якобы совершенных платежах, высылал хозяину по э-почте, а хозяин проживал за рубежом и не мог или не хотел обратиться в домоуправление, чтобы проверить фактическое состояние дел с оплатой квартирных счетов. А затем арендатор перестал платить арендную плату и жил в квартире бесплатно три месяца. Вот тогда лишь владелец квартиры «встрепенулся» и приехал. А долг за квартиру только по коммунальным счетам на тот момент составил уже 8000 евро.

– И как все разрешилось?

– В итоге квартиру пришлось продавать. Ведь неоплата коммунальных счетов – ответственность только владельца жилья. Хозяину квартиры нужно лично оплачивать счета или кого-то уполномочить. Ведь это – не единичный случай такого обмана со стороны нанимателей.

– Какие еще варианты обмана могут быть?

– Вашу жилплощадь могут пересдать, причем сразу нескольким арендаторам. Реальный пример: девушке сдали квартиру без договора, владельцы практически поверили на слово. Девушка с ребенком показала хозяину паспорт мужа (или якобы мужа), внесла предоплату за два месяца. Через какое-то время хозяев квартиры начали разыскивать соседи по дому – мол, у вас там творится что-то неимоверное. Те приезжают, заходят в квартиру, а там… 12 человек, и все арендовали эту квартиру, и все с подписанным договором.

– Как такое возможно, с договором-то?!

 – Бланк готового договора можно купить в любом канцелярском магазине. Кадастровый номер конкретной недвижимости доступен для публичного просмотра, а личные данные девушка вписала выдуманные или вовсе чужие. То есть никто из этих 12 человек не проверил документы самой мнимой хозяйки квартиры. Их привлекла «сладкая» цена и взнос за первый месяц. Она сделала и раздала всем ключи, а из квартиры украла все, что можно, до мелочей.

– То есть договор нужно не просто читать, а сверять «до запятой»?

– Именно. Требовать, чтобы арендатор предъявил паспорт, сверять данные. Я сейчас при аренде прошу у потенциального съемщика справку с места работы и выписку со счета, чтобы убедиться, что ему регулярно поступает определенная сумма на счет в виде зарплаты или другого легального дохода.

Жилец требует понизить арендную плату

О том, как в рамках закона разрешить ту или иную ситуацию между владельцем жилья и арендатором, «МК-Латвии» рассказала главный специалист Управы по найму Рижской думы Виктория Самотея.

– Как жильцам правильно потребовать, чтобы хозяин квартиры понизил арендную плату на время кризиса? Да и обязан ли квартировладелец снижать плату, если у жильца просто стало меньше денег?

– Обратимся к букве закона. В части первой 13-й статьи Закона об аренде жилых помещений говорится, что изначальные условия договора аренды жилого помещения можно изменить только по письменному соглашению между жильцом и хозяином жилья. Получается, что снижение арендной платы возможно только по обоюдному согласию сторон. Никакого самоуправства тут не допускается, жилец не может в одностороннем порядке решить, что теперь будет платить меньше. Но есть ситуации, когда владелец жилья не только может, но и обязан пойти жильцу навстречу и сделать перерасчет арендной платы и платы за коммунальные услуги. Это должно быть сделано, если жилую площадь невозможно использовать в соответствии с условиями договора (например, в договоре сказано, что в квартире есть вода и центральное отопление, а хозяин взял и отключил эти услуги. – Прим. ред.).

– Предположим, что в кризис хозяин квартиры не хочет снижать арендную плату, а договор аренды будет в силе еще полгода или год. Может ли жилец просто взять и съехать в квартиру, снятую по более выгодной цене?

– Да, в таком случае жилец имеет право досрочно расторгнуть договор аренды квартиры, письменно оповестив арендодателя за месяц до предполагаемой даты окончания договора. То есть если вы хотите 10 июля выехать из арендованного жилья, то не позже 10 июня нужно письменно сообщить об этом владельцу квартиры. Но может случиться так, что хозяин не согласится с вашим решением и даже обратится в суд, требуя взыскания остатка арендной платы. В таком случае именно суд будет решать, кто прав.

– Как быть, если хозяин согласен расторгнуть договор, но не отдает жильцам залог?

– Все зависит от того, какие условия оговорены в конкретном договоре аренды квартиры. Но часть вторая статьи 12.1 Закона о найме жилых помещений гласит: если по окончании аренды жилого помещения залог не израсходован или только частично израсходован на обеспечение выполнения договорных обязательств, то он должен быть возвращен арендатору полностью или в размере оставшейся части не позднее дня окончания аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. При аренде жилого помещения, находящегося в собственности государства или самоуправления, страховой залог не может превышать 12-месячной арендной платы за соответствующее жилье.

– Сейчас у многих людей снизился доход. Можно ли договориться с хозяином об отсрочке арендной платы?

– Можно, но соглашение между арендатором и арендодателем об уменьшении размера арендной платы или об отсрочке платежей должно быть письменным. Это может быть как соглашение об уменьшении платежей за определенный период или об отсрочке платежей до определенной даты. Таким образом арендодатель и арендатор подтверждают, что данные изменения условий договора аренды приемлемы для обеих сторон и претензий не будет.

Жилец перестал оплачивать счета!

– А как быть хозяину жилья, если в это кризисное время арендатор платит за аренду, но перестал платить за коммунальные услуги?

– В Законе о найме четко сказано, что арендная плата за жилую площадь оплачивается в сроки, указанные в договоре аренды жилой площади. Плата за услуги, связанные с пользованием жилплощадью, производится в сроки и в порядке, предусмотренном нормативными актами или договором аренды. Если арендатор оплачивает услуги частично, это считается частичной оплатой. Арендатор может договориться с арендодателем об отсрочке платежей, в письменном виде.

– Предположим, соглашения нет, а арендатор самовольно перестал оплачивать коммунальные услуги? Как быстро можно подавать на такого должника в суд?

– Согласно статье 28.2 Закона о найме арендодатель может расторгнуть договор аренды жилья и выселить арендатора вместе с членами его или ее семьи и другими лицами без предоставления другого жилья, если арендатор не платит арендную плату и/или плату за основные услуги в течение трех и более месяцев. Однако сделать это можно только через суд.

– Как начать процесс выселения неплательщика?

– Сначала владелец квартиры письменно уведомляет арендатора о расторжении договора аренды жилого помещения, это нужно сделать не менее чем за месяц до подачи иска в суд. В случаях, когда владелец квартиры или дома не знает местонахождение арендатора, иск может быть подан в суд, если предупреждение было опубликовано в газете Latvijas Vēstnesis за один месяц до подачи иска. Потом нужно обращаться в суд с требованием расторжения договора аренды и взыскания долга.

– Суд – это долго. Можно ли полюбовно договориться, чтобы должник съехал, пока долг не вырос?

– Да, договор аренды может быть расторгнут по взаимному согласию сторон. А именно, стороны могут договориться о расторжении заключенного договора аренды и освободить жилое помещение раньше, чем указано в заключенном договоре аренды.

– Как правило, жильцы-должники неохотно идут на контакт с владельцем квартиры. Можно ли просто выставить вещи должника за дверь?

– Нет, самоуправство не допускается. Это чревато заявлением в полицию со стороны жильца и уголовной ответственностью для владельца квартиры. Выселить человека, который где-то живет, неважно на каком основании, можно только по решению суда. Только после того как суд рассмотрит вопрос о праве лица на пользование жилой площадью и соответствующее судебное решение вступит в законную силу, допускается принудительное выселение лица. Выставить вещи должника «за дверь» может только судебный исполнитель.

Как хозяину не потерять квартиру из-за жильца-должника?

– Кто отвечает перед домоуправлением за долги по коммунальным услугам, которые оставил должник-арендатор?

– Спрашивать будут с того, на чье имя заключен договор о предоставлении коммунальных услуг. В соответствии с Законом о квартирной собственности именно владелец квартиры обязан оплатить полученные услуги, связанные с использованием квартирной собственности (например, отопление, холодная вода, канализация, вывоз бытовых отходов). То, что у хозяина «не сложилось» с арендатором, – это, по сути, его личные внутренние дела.

– Хотите сказать, что домоуправление может через суд отобрать у хозяина квартиру из-за долгов жильца?

– Домоуправлению не нужно знать, кто виноват в долгах по оплате. Соответственно, долговые обязательства могут послужить основанием для подачи иска в суд на должника, которым перед лицом домоуправления является хозяин квартиры. Исполнение судебного решения осуществляется судебным исполнителем. Если должник – хозяин квартиры – не может выполнить свои обязательства, взыскание и правда может быть направлено против принадлежащего ему имущества. В этом случае квартира может быть выставлена на аукцион.  

– Можно ли наказать должника, который сбежал из квартиры, так и не заплатив долги? Как зафиксировать размер этих долгов, чтобы доказать их в суде?

– Жилец действительно должен выполнить обязательства, предусмотренные договором аренды, в том числе – оплачивать счета домоуправления. Он должен возместить хозяину квартиры любой неслучайный урон (статья 1775 Гражданского закона) и ущерб, причиненный его или ее действиями или бездействием (статья 1779 Гражданского закона). Но часть первая статьи 93 Гражданско-процессуального закона предусматривает, что каждая сторона должна доказать факты, на которых она основывает свои требования или возражения. Например, владелец квартиры должен доказать обоснованность своих требований, а жилец – обосновать свои возражения. Сумма задолженности в таких случаях рассчитывается в соответствии с заключенным договором аренды жилого помещения. Такие споры рассматриваются в суде общей юрисдикции в порядке, установленном Гражданско-процессуальным законом.

Берегись обмана!

– Можно ли составить договор аренды квартиры таким образом, чтобы долги с арендатора не пришлось взыскивать через суд, а можно было сразу передать дело судебному исполнителю?

– Нет. В статье 50 Закона о найме четко сказано, что все споры по вопросам аренды должны рассматриваться в суде. В соответствии со статьей 2 Закона о судебных исполнителях присяжные судебные исполнители осуществляют исполнение решений судов и других учреждений, а также другие виды деятельности, определенные законом. В упомянутом законе не сказано, что судебные исполнители могут взыскивать долги по договору аренды без решения суда. Даже если вы пропишите такое условие в самом договоре, судебный исполнитель откажется его выполнять.

– Как правило, расставшись с прежним арендатором, хозяин квартиры начинает искать нового жильца. Как оформить договор, чтобы новый жилец тоже не обманул и не исчез из квартиры, например, вместе с ценной техникой?

– Владелец квартиры и жилец заключают договор аренды жилого помещения в письменной форме после того, как они взаимно согласуют все его условия. Договор аренды определяет права и обязанности арендатора и арендодателя, в него можно вписать пункт об ответственности арендатора за ценные вещи в квартире, например, за бытовую технику.

Важно понимать, что аренда жилья связана с множеством различных нюансов, поэтому перед тем как сдавать или снимать жилье, рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом в сфере недвижимости.



Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Читать ещё:

�ÌÊ-Ëàòâèÿ� 2014