Filme Porno | phim sex org | Caut Porno | filmepornogratis | Filme Porno | Filme HD Porno XXX | Clipuri Porno | Sursa Porno | filmexxxonline | Porn Mobile | MalayPorn

facebook  rss

ТОП-20

последние

Новости из Эстонии

Законы Латвии

Darba likums - Закон о труде

Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodekss - Латвийский кодекс административных правонарушений

Civilprocesa likums - Гражданско-процессуальный закон

Krimināllikums - Уголовный закон

Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” Закон о подоходном налоге с населения

Komerclikums - Коммерческий закон

Latvijas Republikas Satversme - Конституция Латвийской республики

Kriminālprocesa likums - Уголовно-процессуальный закон

Administratīvā procesa likums - Административно-процессуальный закон

Par nodokļiem un nodevām - Закон о налогах и пошлинах

Ceļu satiksmes noteikumi - Правила дорожного движения

Par uzņēmumu ienākuma nodokli- Закон о подоходном налоге с предприятий

Publisko iepirkumu likums - Закон о публичных закупках

Valsts un pašvaldību institūciju amatpersonu un darbinieku atlīdzības likums - Закон о вознаграждении должностным лицам государства и самоуправления

Civillikums - Гражданский закон

Vispārīgie būvnoteikumi - Общие строительные правила

Pievienotās vērtības nodokļa likums - Закон о налоге на добавленную стоимость

Dokumentu izstrādāšanas un noformēšanas kārtība - Порядок разработки и оформления документов

Gada pārskatu likums - Закон о годовых отчетах

Par pašvaldībām - Закон о самоуправлениях

Maksātnespējas likums - Закон о неплатежеспособности

Kārtība, kādā atlīdzināmi ar komandējumiem saistītie izdevumi - Порядок, в котором оплачиваются расходы на командировки

Mikrouzņēmumu nodokļa likums - Закон о налоге с микропредприятий

Būvniecības likums - Закон о строительстве

Izglītības likums - Закон об образовании

Par valsts sociālo apdrošināšanu - Закон о государственном социальном страховании

Patērētāju tiesību aizsardzības likums - Закон о защите прав потребителей

Par grāmatvedību - Закон о бухгалтерии

Noteikumi par Profesiju klasifikatoru, profesijai atbilstošiem pamatuzdevumiem un kvalifikācijas pamatprasībām un Profesiju klasifikatora lietošanas un aktualizēšanas kārtību - Правила о Классификаторе профессий, об основных задачах и требованиях к квалификации, соответствующих каждой профессии, о порядке ведении и актуализации Классификатора профессий

Valsts pārvaldes iekārtas likums - Закон об устройстве государственного управления

Ссылки

‡агрузка...
Четверг, 09 Май 2019 13:00

Надо брать, пока не подорожало?

(0)
Надо брать, пока не подорожало? карикатура Алексея Меринова

Латвия оказалась в лидерах ЕС по росту цен на жилье! Неужели – новый спекулятивный пузырь?

Европейское статистическое агентство Eurostat сообщило, что в первом квартале 2019 года цены на недвижимость в Латвии выросли на 11,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Нашу страну обогнала только Словения, где жилье подорожало на 18,2%, остальные страны ЕС показали более скромный рост. В среднем жилье в ЕС за этот период подорожало всего на 4,2%. При этом в Италии, например, стоимость недвижимости вообще снизились – на 0,6%.

Для Латвии подорожание недвижимости на 11,8% в год – это значительно выше нормы. Соответственно, возникает вопрос – а не начинает ли у нас на рынке недвижимости надуваться новый пузырь?

Рига топчется на месте

Для начала надо отметить, что 11,8% – это средневзвешенный показатель. Сам же рынок жилья можно разбить на ряд сегментов – рынок квартир, новые проекты, жилые дома и элитное жилье. А по географическому принципу рынок делится на Ригу, Юрмалу и прочие районы. И каждый из этих сегментов надо анализировать отдельно.

Если брать рынок квартир в микрорайонах Риги, то здесь наблюдается умеренный рост. По данным компании Arco Real Estate, средняя стоимость квадратного метра в 2018 году составила 797 евро – это на 30 евро, или 3,9%, больше, чем годом ранее. Причем в 2017 году рост цен был больше и составил 8,8%.

Особой активностью Рига также похвастаться не может, поскольку в 2018 году тут было совершено 8737 сделок купли-продажи квартир, что на 3% меньше, чем в 2017 году. Из этого можно сделать вывод, что конкуренция на рынке квартир высокая, причем предложение даже немного опережает спрос, поэтому рост цен умеренный и соответствует среднему росту ВВП.

На рынке новых проектов в Риге ситуация даже немного похуже – количество сделок упало на 10%, средняя же цена квадратного метра за год составила 1340 евро, что немного хуже, чем в первом полугодии 2018 года. Скорее всего, спрос в этом сегменте тоже насыщен, поэтому рынок пока стагнирует.

А вот квартиры в центре Риги в новых проектах продемонстрировали бурный рост – количество сделок увеличилось сразу на 27%, а квадратный метр в среднем стоил 1820 евро. Всего же в центре Риги стоимость квартир в 2018 году выросла с 1813 до 1846 евро за метр.

Цены на особняки пошли вниз?

Что касается продажи жилых домов, то, по данным ассоциации LANIDA, в Риге в 2018 году стоимость квадратного метра снизилась с 1180 евро до 1132 евро, а в районах под Ригой – с 909 евро до 880 евро. То есть наблюдалось снижение цен.

Правда, эти данные немного не соответствуют банковской статистике. Так, по сведениям Swedbank, одного из крупнейших банков Латвии, средняя сумма кредита для покупки жилья в 2018 году составила 66 тысяч евро, что на 10% больше, чем в 2017 году. И эти данные все же ближе к статистике Eurostat.

Банки строго регулируют цены

Но давайте проанализируем главные факторы, которые влияют на ценообразование на рынке недвижимости.

На первом месте тут по-прежнему остается доступность банковских кредитов. Латвия полностью перешла на западный образ жизни и жилье, как правило, приобретается в ипотеку. Таким образом объем выданных ипотечных кредитов точно свидетельствует о спросе на рынке недвижимости.

На конец 2017 года общий портфель ипотечных кредитов, выданных банками домохозяйствам, составлял 4 миллиарда 347 миллионов евро, то на конец 2018 года общая сумма накопленных кредитов составляла 4 миллиарда 132 миллиона евро. В результате за год снижение составило 215 миллионов евро, или почти 5%. Данная статистика свидетельствует о том, что банки по-прежнему очень жестко оценивают ипотечных заемщиков.

Банки вроде бы выдают новые ипотечные кредиты, но их объемы далеки от предкризисных «тучных лет». Это означает, что через ипотечные кредиты банки ограничивают спрос на недвижимость. В таком случае рост цен на жилую недвижимость должен быть умеренным. То есть главного признака спекулятивного пузыря – бурного банковского кредитования, пока не наблюдается.

Если десять лет не есть, можно купить квартиру

Второй важный фактор, влияющий на цены на недвижимость, это общий уровень благосостояния населения. В данном случае цены на недвижимость зависят от уровня безработицы, размера ВВП и так далее. Но мы для анализа используем показатель средней заработной платы. Ведь чем выше зарплата у покупателя, тем больший кредит он сможет получить в банке.

Как известно, в 2018 году средняя зарплата на бумаге впервые составила 1004 евро. При этом средний прирост зарплаты за год составил 75 евро, или 8%. Можно подсчитать, что в Риге зарплата росла даже быстрее, чем цены на жилую недвижимость. Таким образом доступность рижского жилья увеличилась почти во всех сегментах.

По данным Arco Real Estate, в 2017 году за одну среднюю зарплату можно было купить 1,21 квадратных метра жилья в микрорайонах Риги, а в 2018 году – уже 1,26 квадратных метра. В новых проектах в микрорайонах Риги доступность жилья тоже выросла – с 0,70 квадратных метра жилья за среднюю зарплату в 2017 году до 0,75 квадратных метра в 2018 году. И даже для квартир в центре Риги этот показатель увеличился с 0,51 в 2017 году до 0,54 квадратных метра в 2018 году. Все это опять-таки свидетельствует, что на рынке недвижимости Латвии признаков спекулятивного пузыря нет.

В глубинке тоже продают и покупают

Но откуда Eurostat взял данные о росте цен на недвижимость в 11,8%? Могу предположить, что дело в ценах на недвижимость в районах страны. В прошлом году в районах Латвии была зафиксирована довольно высокая активность. Так, по данным предприятия Latio, в Алуксненском и Гулбенском районах количество сделок увеличилось на 26%, а в Вентсписском районе – на 20%.

При этом цены на недвижимость в районных городах существенно отстают от Риги. Например, по данным Latio, в Лиепае квадратный метр в квартирах стоит 482 евро, в Вентспилсе – 513 евро, в Елгаве – 563 евро, в Валмиере – 559 евро, в Цесисе – 423 евро, в Резекне – 333 евро, в Даугавпилсе – 330 евро. В совсем уж непопулярных городах цена может быть ниже 200 евро за квадратный метр жилплощади. И в таких городах увеличение цены на 30–40 евро за квадратный метр может дать прирост в 10 и более процентов. Это и могло повлиять на средний показатель по стране.

Что будет после 2021 года, не знает никто

В итоге можно прийти к выводу, что пока особых причин для паники нет. В Латвии были попытки раздуть новый пузырь на рынке недвижимости, но пока ничего не получалось. Банки довольно жестко подходят к выдаче кредитов и ограничивают спрос. В итоге цены на недвижимость зависят от динамики средней зарплаты.

Свою роль в будущем могут сыграть и довольно высокие платежи по налогу на недвижимость: продавцам станет невыгодно долго держать пустующую недвижимость и они будут заинтересованы побыстрее ее продать.

Если, как планируется, в 2021 году в Латвии будут отменены ограничения на рост кадастровой стоимости жилья, то рост платежей по налогу на недвижимость может еще сильнее ударить по рынку. В целом инвестиции в недвижимость могут быть рискованными. Пока недвижимость дает средний доход в 4–5% годовых, и это выше инфляции. Но если вдруг экономическая ситуация ухудшится, вырастет безработица и прекратится рост зарплат, это это отразится на ценах и на жилье, и на его аренду.

Дмитрий СМИРНОВ, экономист



Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Читать ещё:

ÌÊ-Ëàòâèÿ 2014