По данным компании Arco Real Estate, в марте цены на серийные квартиры в Латвии снизились на 0,2%. Если в феврале квадратный метр в среднем стоил 822 евро, то в марте – 820 евро, а в ноябре - 805 евро. Вроде бы снижение незначительное, но это может быть только началом.
Надо учитывать, что рынок недвижимости менее ликвиден по сравнению с финансовыми рынками и поэтому более инертен. То есть негативные тенденции приходят на рынок недвижимости с некоторым запозданием. Например, в марте также упало и предложение квартир. Скорее всего, продавцы в данном случае постепенно снижают предложение, чтобы переждать сложные времена. Но слишком долго удерживать цены не получится, и если экономическая ситуация в ближайшее время не улучшится, то падение цен на рынке недвижимости продолжится.
А поводов для беспокойства предостаточно. Многие предприятия Латвии начали массовое сокращение работников, стала расти безработица. Других работников переводят на сокращенный рабочий день, что приводит к реальному снижению их доходов. По самым свежим данным опросов, в марте существенно снизились доходы 24% жителей Латвии, причем 64% жителей серьезно обеспокоены снижением доходов в будущем. Больше всего пострадали работники гостиничного бизнеса и общественного питания, но негативные тенденции снижения доходов затрагивают почти все отрасли. А главное – большинство жителей не уверено в завтрашнем дне.
■ ■ ■
Политика экономического стимулирования, которую проводит Кабинет министров, пока не очень помогает улучшить настроения и доходы жителей страны. Естественно, в таких условиях спрос на недвижимость будет падать. Очень сложно думать о покупке недвижимости, когда денег с трудом хватает на еду.
Сейчас квартиры покупают в основном те жители, которые запланировали покупку жилья заранее, еще до эпидемии коронавируса. Но новые, потенциальные покупатели предпочитают взять паузу.
Банковские работники подтверждают наметившиеся негативные тенденции на рынке недвижимости: в марте начал снижаться спрос на ипотечные кредиты. А почти все жилье сейчас покупается в ипотеку.
■ ■ ■
Также надо учитывать, что подобные тенденции на рынке недвижимости наблюдаются по всему миру. В развитых европейских странах девелоперы в спешке замораживают новые проекты, чтобы хоть как-то минимизировать свои убытки. По всему миру крупные участники рынка недвижимости готовятся к падению спроса. И Латвия в этом случае вряд ли будет исключением.
Кроме того, надо учитывать инвестиционную составляющую рынка недвижимости. Квартиры покупают не только для того, чтобы в них жить самим, но и для того, чтобы на них зарабатывать – сдавать в аренду или просто ждать прироста стоимости. В этом случае на рынке недвижимости будут преобладать те же тенденции, что и на фондовом рынке. А стоимость акций, как известно, резко обвалилась.
■ ■ ■
Рынок аренды жилья также находится под угрозой. Рост безработицы в первую очередь будет влиять на иногородних работников и гастарбайтеров. До недавнего времени Латвия была популярным направлением для украинских работников, что положительно влияло на рынок недвижимости. Ведь гастарбайтерам тоже надо где-то жить, пусть и по нескольку человек в одной квартире. Сейчас же меры карантина и блокировка границ приводят к тому, что миграция рабочей силы остановилась. Как раз наоборот – начинается возвращение иностранных работников на родину. Да и работы для гастарбайтеров в Латвии уже не будет.
Те же проблемы могут возникнуть с иностранными студентами. В последние годы латвийские высшие учебные заведения стали активно привлекать иностранных студентов, число которых стало измеряться сотнями и даже тысячами. И не все студенты соглашались жить в общежитии, многие снимали квартиры, что, в свою очередь, подогревало рынок недвижимости. Увы, но пандемия коронавируса и всевозможные ограничения по передвижению снизят поток иностранных студентов. В итоге потенциальное количество съемщиков жилья в крупных городах страны будет сокращаться и найти новых съемщиков будет сложно.
В таких условиях инвестиции в недвижимость будут слишком рискованными. Некоторые владельцы могут принять решение не сдавать пустующие квартиры, а попытаться продать их, что только увеличит предложение на рынке жилья.
■ ■ ■
Надо отметить и местные факторы, которые сбивают цены на жилье в Латвии. Дело в том, что большинство наших многоквартирных домов построено еще в советское время и срок их эксплуатации постепенно подходит к концу. А замена старых домов новостройками проходит очень медленно.
Конечно, в критической ситуации проживание в советских домах могут разрешить и дальше, но здания ветшают, и в любом случае будет необходим ремонт. Таким образом, огромное количество домов советской постройки и их обветшание будут ограничивать рост цен на вторичном рынке и толкать их вниз.
Постепенно начинает действовать и демографический фактор. Долгое время демографические факторы (отрицательный прирост населения и внешняя миграция) удавалось сдерживать за счет внутренней миграции (из регионов в Ригу) и приезда гастарбайтеров со студентами. Именно поэтому цены на недвижимость в Риге были в разы выше, чем в провинциальных городках. Но, похоже, все ресурсы исчерпаны и больше сдерживать демографические факторы нечем. То есть квартир в Латвии (пусть и старых, советских) больше, чем необходимо. И в условиях кризиса предложение превысит спрос, что соответственно и вызовет падение цен.
■ ■ ■
В итоге можно прийти к следующим выводам. Больше всего от падения цен пострадает жилье экономкласса – хрущевки советской постройки. Многие проекты новостроек также будут заморожены до лучших времен. Цены на элитное жилье тоже просядут, но не так сильно. Сам рынок элитного жилья по себе мал, да и наша элита от кризиса никогда особо не страдала.
Но как понять, что будет с рынком недвижимости в будущем? Наши кабинетные аналитики утверждают, что как только пандемия коронавируса закончится, то тут же начнется бурный экономический рост и все вернется на круги своя. Но есть и противоположные мнения. Мировая экономика после пандемии коронавируса станет другой. Быстрое восстановление экономики маловероятно, поскольку закрыть предприятия было легко, а вот возобновить их деятельность намного труднее. Да и сами работодатели отмечают, что не все уволенные работники смогут вернуться на прежние места.
В итоге можно выделить два сценария развития на рынке недвижимости. В первом случае – при оптимистичном сценарии – мы получим затяжную рецессию. Главные участники будут стараться всеми силами удерживать цены на рынке недвижимости, в результате каждый год будет наблюдаться небольшое снижение цен на квартиры на пару процентов. Во втором случае – при пессимистичном сценарии – предложение сдержать не удастся и рынок недвижимости рухнет на 30–40%. Произойдет примерно то, что произошло в марте на фондовом рынке.
