ТОП-20

последние

популярные

комментарии

Новости из Эстонии

Ссылки

Пятница, 19 Октябрь 2012 15:29

Аренда земли – восстанавливаем справедливость!

(0)

Фото: sadoved.comЕсли парламент согласится, уже в 2013 году владельцев сотен тысяч квартир Латвии ждет большое финансовой облегчение

Этой осенью мы ждем перемен в сфере аренды земли под многоквартирными домами. Больной вопрос, практически главный социальный гнойник нашего времени. Государственная земельная служба подсчитала, что только в Риге от несправедливого порядка аренды земли страдает 140 тысяч семей. На этой неделе в парламент поступит пакет поправок к законам. Изменения, если они будут приняты Сеймом, станут глотком свежего воздуха для владельцев квартир.

Пострадали сотни тысяч жителей

Приведу несколько шокирующих цифр из отчета Государственной земельной службы (ГЗС). Учреждение выяснило: от нынешних законов, прописанных в пользу землевладельцев, страдают 40% жителей Риги. Большая часть вынужденных арендаторов живут в спальных микрорайонах, а значит – совсем не богатые люди.

Подсчет ГЗС подтвердил давние слухи о том, что владельцы участков навязывают жильцам многоквартирных домов намного больше земли, чем это необходимо для функционального обслуживания. В среднем на квадратный метр жилплощади в Риге приходится 1,5 квадратных метра прилегающей к дому территории. Это – в случае, если земля приватизирована. Если же участок находится в принудительной аренде, жители принуждены оплачивать в среднем 2,3 квадратных метра земли на метр жилплощади.

Еще одна несуразица: эксперты пришли к выводу, что всего за 17 лет арендаторы в обязательном порядке выплачивают землевладельцу полную стоимость участка под домом. Если предположить, что средний срок эксплуатации жилого дома – 100 лет, то за это время хозяин земли получит от жильцов столько денег, что хватило бы на выкуп шести (!) участков.

«Хочу 6%, и точка!»

Ситуация с принудительной арендой земли под домами обострилась несколько лет назад, когда по решению Конституционного суда был отменен потолок повышения арендной платы (25% в год). Одновременно ГЗС практически сравняла кадастровую стоимость земли под нашими домами с ее рыночной стоимостью. Это привело к экстремальному росту платежей за аренду хозяйских участков под домами.

В нынешней редакции Закона о земельной реформе в городах Латвии сказано: владельцы квартир в многоэтажном доме обязаны заключать договор аренды земли, если участок под домом принадлежит третьему лицу. Стоимость аренды определяется по соглашению сторон. Если такого соглашения достичь не вышло, жильцы и землевладелец встречаются в суде. Который и определяет ежегодную ставку аренды в размере 6% от кадастровой стоимости участка.

Как видите, у жителей полностью связаны руки. Хозяин имеет право настаивать: «Желаю получать ренту в размере 6% от кадастра, и точка!» Суд в любом случае будет на стороне землевладельца. Да еще и заставит владельцев квартир выплатить тому компенсацию за пользование землей в то время, пока шло разбирательство.

В 2010 году ситуацию усугубила новая норма закона: теперь жители многоквартирных домов должны были платить не только за аренду участка, но и компенсировать владельцу земли налог на недвижимость (это еще 1,5% от кадастровой стоимости).

Как тут было не взвыть от негодования?

Мяч на стороне землевладельцев

В редакцию постоянно приходят жалобы владельцев квартир. На высоченные счета, которые за аренду земли выставляет домоуправление. На гигантские площади хозяйской земли, которые жители почему-то должны арендовать в обязательном порядке. На нежелание владельцев квартир выполнять элементарные работы по благоустройству территории, приносящей им нехилые барыши.

На данный момент мяч находился на стороне собственников участков. Они могут запросто получать свою прибыль, не заботясь ровным счетом ни о чем. Однако по заданию премьер-министра Валдиса Домбровскиса нынешним летом Министерство юстиции разработало поправки к законам, которые должны уравнять арендаторов и собственников в правах.

По большому счету, сначала речь шла о создании целого Закона о раздельной собственности. Который определил бы, как вообще ликвидировать ситуацию, когда дом принадлежит одному лицу, а земля – другому. Однако этот нормативный акт так и не был разработан. На его доведение до ума правительство дало Минюсту еще немного времени – до мая 2013 года.

Но вот поправки к нормативам по аренде земли были готовы уже в сентябре. Две недели назад их одобрил Кабинет министров. Теперь документ на пути в Сейм.

Давайте разбираться, как власти собираются примирить владельцев жилья и хозяев земли.

Как будут рассчитывать ставку?

Ранее в Законе о земельной реформе в городах Латвии было сказано: «Если стороны не приходят к соглашению о размере арендной платы, суд устанавливает ее в размере 6% от кадастровой стоимости участка».

Министерство юстиции предлагает изменить это категорическое заявление. Теперь в законе будет сказано, что «суд имеет право установить арендную плату в размере ДО 6% до кадастровой стоимости участка».

Важно, но непонятно. Потому что в принятии решения по размеру аренды суд должен руководствоваться четкими критериями, объясняющими, почему один дом обязан платить за аренду участка 2% от его кадастровой стоимости, а другой – 6%.

Такие критерии будут прописаны в 12-й статье Закона о реформе. Вот, что определяет больший или меньший размер аренды:

* соотношение кадастровой стоимости земли с кадастровой стоимостью дома. Выходит, что жителям старенького деревянного дома нельзя выставлять арендные счета по высшей ставке. Напротив, если дом дорогой и престижный, ставка на землю будет выше;

* система обслуживания участка. В законе сказано, что за благоустройство и уборку территории должны платить собственники дома. Но суд, определяющий ставку аренды, должен принять во внимание, выполняется ли это требование. Если участок подметает дворник дома, стоимость аренды будет ниже. Если уход взял на себя собственник земли, он может просить больше денег с нанимателей (но – не выше 6% от кадастра, конечно же);

* площадь участка. Сейчас жители многих домов арендуют намного больше земли, чем это необходимо для обслуживания дома. Чем больше «лишней» земли, тем меньше должна быть арендная ставка.

Эти три критерия и будут определять, должен ли ваш дом платить землевладельцу бешеные деньги за аренду земли, или суд посчитает аппетиты хозяина явно завышенными.

Сколько земли нужно вашему дому?

В проекте поправок к Закону о реформе есть хорошие новости для собственников квартир, вынужденных оплачивать огромные поля, прилегающие к домам. Минюст предлагает парламенту определить, что является функционально необходимым для дома участком.

Подсчитать, сколько земли нужно многоэтажке, совсем несложно. Для этого имеются городские правила. Например, возьмем пятиэтажный дом в районе застройки с интенсивностью 130%. В правилах Рижской думы сказано, что в при такой интенсивности на квадратный метр жилплощади должен приходиться квадратный метр прилегающей территории.

Если предположить, что общая площадь квартир в этом доме – 5000 квадратных метров, то окажется, что дому нужно всего 0,5 гектара земли. Однако жители пятиэтажных хрущевок на рижской улице Маскавас рассказывают, что платят хозяевам за 2–3, а то и 5 гектаров.

Авторы законопроекта предложили интересное решение. По их мнению, владельцы земли обязаны разделить участки на две части. Первая – это земля, действительно необходимая дому по городским правилам застройки. Вторая часть – это «лишняя» земля.

Может оказаться, что «лишней» земли у дома немного. То есть владелец не может использовать ее ни для строительства другого дома, ни для открытия автостоянки. Тогда по закону жители дома обязаны будут арендовать излишек. Однако хозяин должен провести зонирование и зарегистрировать земельный аппендицит в Национальной системе кадастра, определив ему другое целевое назначение.

Дело в том, что сейчас кадастровая стоимость всей «лишней» земли в Латвии определяется по базовому тарифу. Потому что она считается зоной жилой застройки. Но часто эти ненужные дому поля и поляны – не больше, чем парковая зона. Кадастровая стоимость такой земли намного меньше базовой.

По задумке Минюста владельцы земли обязаны будут сами разделить участки на «нужные» и «ненужные», согласиться на понижение кадастровой стоимости излишков. В результате счета на аренду, выставляемые жителям, могут значительно понизиться.

Если хозяин посчитает, что ему не выгодно обращаться в ГЗС и снижать кадастровую стоимость участка, жители многоквартирного дома смогут обратиться в суд.

Хозяев все-таки не обидят

Авторы законопроекта утверждают: их цель – привести права владельцев земли в равновесие с правами собственников квартир. Сделать плату за аренду земли соразмерной, так сказать.

Идеи Минюста уже вызвали тревогу у землевладельцев. И это понятно, ведь если закон заработает, они потеряют большую часть прибыли. В то же время поправки подразумевают защиту этих людей от механического расчленения принадлежащих им участков.

Например, если по правилам застройки дому полагается 5000 квадратных метров земли, размер функционально необходимого участка все-таки может превышать норматив. Это произойдет, если:

* дополнительная земля дому нужна, потому что на ней находятся дополнительные строения (например, гаражи или сараи) и объекты инфраструктуры;

* территория, необходимая для содержания дома и доступа к нему, реально превышает норматив.

Налог будет платить собственник?

Александр Саковский, председатель жилищной подкомиссии Сейма, рассказал, что на этой неделе поправки в Законе о земельной реформе в городах должны попасть к нему на стол вместе с комментариями разработчиков.

– Самое важное: исчезла жесткая привязка арендной ставки к 6% от кадастровой стоимости земли, – говорит депутат, – насколько мне известно, будут изменения и в порядке оплаты налога на землю. Сейчас налог компенсируют владельцы квартир дома, стоящего на хозяйском участке. В дальнейшем есть возможность, что 1,5-процентный налог будет оплачивать сам землевладелец.

По мнению Саковского, для жителей это сразу снизило бы плату за землю на 1/5 часть, а это уже немало. Ведь при официальной ставке в 6% большинство пользователей сейчас оплачивают счета, искусственное раздутые до 7,5%.

– С помощью закона мы хотим решить вопрос о сервитутах, находящихся на хозяйской земле, – сказал Александр Саковский. – Сейчас жители должны платить за участки, по которым проходят большие улицы, находящиеся в пользовании всего города. Почему за эту улицу должен платить только один дом? Мне это непонятно!

Старые договоры останутся в силе

Есть основание думать, что поправки в Законе о земельной реформе будут приняты уже в начале зимы – с тем, чтобы вступить в силу с 1 января 2013 года. Станет ли эта дата поворотной точкой в наших отношениях с владельцами земли? Да, но – не для всех жителей.

В Минюсте так комментируют последствия поправок: новая редакция закона не отменит договоров, уже заключенных между собственниками квартир и земли. До подписания нового соглашения хозяевам дома придется оплачивать аренду по старой ставке. В то же время они могут начать с землевладельцами новые переговоры, а также – обратиться в суд с просьбой установить новую, более справедливую цену за наем участка.

– Принятие поправок к Закону о земельной реформе – первый шаг в пути примирения собственников дома и земли, – говорит Александр Саковский. – Намного серьезнее за проблему мы возьмемся, когда получим от Минюста проект Закона о раздельной собственности. Надеюсь, что разработчики не станут откладывать дело в долгий ящик и мы приступим в рассмотрению закона весной 2013 года.

Общественники довольны

Год назад мы сообщали, что Латвийский совет квартирных товариществ стал одной из первых организаций, которые обратились к правительству с требованием убрать из закона железную привязку аренды земли к 6% от кадастровой стоимости участка. Под обращением были собраны подписи тысяч жителей страны.

Сейчас председатель совета Геннадий Лымарь говорит, что полностью удовлетворен работой Минюста:

– Я считаю, что мы успешно провели свою акцию. Наши предложения, включенные в пакет поправок, прошли рассмотрение в Кабинете министров и не встретили замечаний.

По словам Лымаря, владельцы земли тоже поняли, что золотые времена закончились. Кое-кто уже предлагает собственникам квартир выкупить участок под домом – чтобы больше не возиться с его разделением, спорами по поводу ставки аренды.

Следующий вопрос: налог на недвижимость

– Землевладельцы чувствуют, что ситуация для них шаткая. Владельцам квартир это на руку, – говорит Геннадий Лымарь. – Но мы не намерены останавливаться на достигнутом. Сейчас наша цель – начать расследование того, законно ли земля под многоквартирными домами попала в руки третьих лиц. По нескольким адресам у нас есть сведения о том, что нынешние землевладельцы не имели права ни на денационализацию участка, ни на его приватизацию!

Заодно Совет квартирных товариществ готовит новое обращение к правительству. Оно касается ставки налога на недвижимость в 2013 года. Напомним, что между властями и Союзом самоуправлений достигнуто соглашение, по которому местные власти получат полную свободу определять ставку налога на недвижимость. Потолок – 1,5% от кадастровой стоимости объекта, а в исключительных случаях – даже 3%. Выходит, что при плохом раскладе налог на квартиры может повыситься в восемь (!) раз – с нынешних 0,2 до 1,5%. Это стало бы страшным ударом по кошельку простых жителей.

– Поэтому мы заявляем: такая постановка вопроса нерациональна. Требуем правительство определить в законе критерии, по которым будет определяться ставка налога для разных категорий недвижимости! – говорить Геннадий Лымарь.

Одним словом, покой борцам за права собственников жилья только снится...



Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Читать ещё:

МК-Латвия ©2014