В последнее время к юристам все чаще обращаются пожилые люди, которые в прошлом оформили дарственные на своих детей, а те уехали в Россию или Беларусь. Сегодня, в условиях закрытых границ и сложных межгосударственных отношений, пенсионеры боятся потерять единственное жилье в случае смерти родных – формальных собственников.
В такую ситуацию попала и 87-летняя Тамара, оформившая квартиру на дочь. Дочь – гражданка России, живет там и тяжело больна. Поехать к ней Тамара не может по состоянию здоровья, а дочь не может приехать в Латвию.
– Боюсь, что в случае смерти дочери я окажусь на улице, «на птичьих правах», ведь квартира принадлежит россиянке, – волнуется Тамара. – Какие сложности возникнут при вступлении в наследство или при попытке продать жилье, если я захочу купить вариант поменьше? Не отнимет ли государство квартиру, если я не смогу переоформить ее на себя?
За разъяснением этой непростой жизненной ситуации мы обратились к юристу Юрию Соколовскому.
– Прежде всего, не стоит паниковать, – успокаивает юрист. – Государству квартира отходит только в том случае, если нет вообще никаких наследников. Если у собственника есть внуки или другие родственники, ситуация иная. Некоторые юридические сложности с трансграничными сделками между Латвией и Россией есть, но они решаемы. Но самый правильный путь для Тамары – не ждать в неизвестности, а попытаться вернуть права собственности на квартиру еще при жизни обеих сторон.
Договор отмены или обратного дарения
– Какие юридические механизмы позволяют «отмотать» сделку назад?
– Есть два варианта. Первый – договор отмены дарения (atcēlējslīgums), когда обе стороны соглашаются аннулировать сделку и вернуть все в изначальное положение. Второй – договор обратного дарения, когда дочь просто дарит квартиру матери. С точки зрения права это разные конструкции, но результат один – собственность возвращается дарителю.
– Учитывая, что дочь находится в России и тяжело больна, как оформить документы дистанционно?
– В Россию матери ехать смысла нет: сделку в любом случае нужно фиксировать в латвийской Земельной книге. Если дочь не может приехать в Латвию, есть два пути.
Первый путь – это дистанционно оформить документы на квартиру через латвийского нотариуса. Если у дочери сохранилась латвийская электронная подпись (e-paraksts) и действующие латвийские документы, сделку можно оформить по видеосвязи на специальной платформе нотариусов. Из документов потребуется только паспорт (или ID-карта), предъявленный во время звонка.
Второй путь – это действовать в Латвии через доверенность от лица дочери, оформленную у российского нотариуса. Если электронной подписи нет, дочери придется выписать в России генеральную или специальную доверенность на представителя в Латвии (например, на саму мать). В ней должны быть четко прописаны полномочия: право заключить договор отмены или обратного дарения и подписать прошение о занесении прав в Земельную книгу (nostiprinājuma lūgums).
– Есть ли нюансы при оформлении доверенности в России?
– Огромное количество. Чтобы сделка прошла без сбоев, сначала нужно сходить на консультацию к латвийскому нотариусу и досконально выяснить, какие именно формулировки он хочет видеть в документе. Ошибка в тексте станет поводом для отказа.
Далее российскую доверенность нужно апостилировать, перевести на латышский язык и предъявить в Латвии. Если один нотариус откажется работать с таким документом – обратитесь к другому, более опытному. Все эти действия легальны, хоть и сопряжены со сложностями, которые не все специалисты готовы преодолевать.
– Каков идеальный пошаговый алгоритм действий?
– Действовать нужно последовательно. Сначала согласовать форму доверенности у латвийского нотариуса. Затем оформить у российского нотариуса два документа: специальную (или генеральную) доверенность на права действий с квартирой с апостилем и – на всякий случай – завещание.
Если доверенность успеет прийти при жизни обеих женщин, квартиру переоформят на мать. Если не успеют – Тамаре придется вступать в наследство по завещанию.
Если оформить сделку не успели
– Чем грозит матери ситуация, если они ничего не успеют переоформить? Она может потерять крышу над головой?
– Если у дочери нет других наследников, Тамара вступит во владение квартирой по наследству. Если наследники первой степени есть, то ситуация может разворачиваться по-разному.
Но даже если эту квартиру унаследует другой человек, Тамаре это едва ли повредит. Ведь в 90% случаев при оформлении дарственной в договор вписывается право пожизненного проживания дарителя. Если это отягощение занесено в Земельную книгу, оно обязательно для любого нового собственника – будь то наследники дочери (муж, дети), покупатели жилья или государство. Выселить человека в таком случае практически невозможно даже через суд. Да и желающих купить квартиру с проживающим в ней пенсионером не найдется.
Если же такого пункта в договоре дарения не было, то ситуация будет сложней. Но если действовать прямо сейчас, то эти сложности можно предотвратить.
Взаимное завещание
– Что же сделать в качестве срочной подстраховки, если полноценная сделка возврата квартиры Тамаре сейчас невозможна?
– Самый простой и быстрый шаг – взаимные завещания: дочь пишет завещание на мать, а мать – на дочь. Это гарантирует, что мать сможет претендовать на квартиру или хотя бы на ее часть как наследница, даже если о своих правах заявят другие родственники (муж или дети дочери). Завещание лучше оформить у нотариуса, чтобы в будущем избежать споров о дееспособности или подлинности подписи.
– Давайте рассмотрим еще один сценарий. Дочь вернет права собственности Тамаре, но пожилая женщина все-таки умрет первой. Сможет ли ее дочь с гражданством РФ или другие российские родственники унаследовать эту квартиру?
– Конфискация имущества по национальному признаку не производится. Однако есть нюанс: если гражданин РФ или РБ получает недвижимость в Латвии по наследству от родственника далее четвертой степени, нотариус может назначить попечителя для продажи объекта, а наследник получит только деньги.
Однако дочь, несмотря на гражданство РФ, сможет унаследовать квартиру Тамары и оформить ее на себя в Земельной книге, так как она – близкий родственник первой степени.
Такие механизмы в Латвии давно отработаны, и специалисты по недвижимости успешно решают подобные задачи. Главное – не отчаиваться и не опускать руки.
Итак, кто из граждан РФ и РБ имеет право наследовать недвижимость в Латвии?
Если у гражданина РФ НЕТ вида на жительство (ВНЖ) или есть временный ВНЖ
++ Наследование от близкого родственника (дети, родители, супруги, внуки, братья/сестры): разрешено.
++ От чужого человека или дальнего родственника: запрещено. Нотариус назначает специального человека (попечителя), квартира продается, а гражданин РФ получает все деньги от продажи.
Если у гражданина РФ ПОСТОЯННЫЙ вид на жительство
++ Наследование от любого человека (даже по завещанию от постороннего человека): разрешено, но оформить на себя можно только ОДНУ квартиру для личного проживания. Если у человека с ПМЖ уже есть своя квартира в Латвии, унаследовать вторую на свое имя он не сможет – ее придется продать и забрать деньги.
Никто из граждан РФ не может унаследовать и записать на себя:
- Земли у границы Латвии.
- Леса и сельхозугодья.
