У вас нет близких, которые могут позаботиться о вас в старости или во время болезни, например, купить еду и лекарства, заплатить по счетам, привести в порядок квартиру? В этом случае руку помощи может протянуть человек со стороны. Чтобы получать его помощь регулярно, вы можете заключить с ним договор содержания в обмен на ваше имущество, чаще всего – в обмен на недвижимость.
В чем смысл договора?
Наша собеседница – присяжный нотариус Марина Якимова.
■ «Мне больше 80 лет, а из близких в Юрмале – никого. Я хотела бы заключить договор содержания с соседкой. Правда ли, что такой договор можно заключить только в обмен на квартиру? Может ли соседка ухаживать за мною в обмен на три очень ценные картины, которые оставил мне муж?»
– В Гражданском законе говорится, что по договору содержания один человек может передать другому какую-либо материальную или нематериальную ценности взамен на предоставление содержания, – отвечает Марина Якимова.
■ «Мы с мужем инвалиды, хотим заключить договор содержания с дочкой наших знакомых, она берется готовить нам еду и помогать материально, а взамен получит нашу квартиру. Можем ли мы заключить договор содержания сразу на двоих человек, меня и мужа?»
– Да, стороной, принимающей содержание, может быть физическое лицо или группа лиц, а стороной, предоставляющей содержание, может быть как физическое, так и юридическое лицо.
■ «Я заключила договор содержания с бывшей коллегой, она много лет ухаживает за мной, но теперь и сама заболела. Мы вместе задумались: что будет, если моя бывшая коллега умрет раньше меня? Должна ли ее дочь унаследовать договор содержания и продолжать за мной ухаживать вместо своей матери?»
– По статье 2103 Гражданского закона, договор содержания прекращается сам по себе со смертью получающего, а не предоставляющего содержание.
Наследники умершего наследуют не только его имущество, но и все его долги и обязательства, в том числе и по договору содержания. В данном случае при регистрации права собственности в Земельной книге на имя наследника на него перейдут и обязанности по договору содержания, дочка умершей коллеги должна будет ухаживать за читательницей «МК-Латвии».
■ «Я одинокий мужчина, у меня есть квартира в рижском районе Зиепниеккалнс. Предложил знакомой заключить со мной договор содержания – мол, будешь мне убирать, стирать, готовить, а взамен получишь мою недвижимость. Но знакомая говорит, что по договору содержания обязана только покупать мне продукты и лекарства. Правда ли это?»
– По Гражданскому закону под содержанием, если не установлено иное, следует понимать пропитание, предоставление жилья, одежды и ухода, а если получатель содержания несовершеннолетний – также воспитание и обучение в школе.
Как правило, условия договора устанавливаются на весь период жизни принимающего содержание и дают ему юридическую возможность пожизненно пользоваться всеми условиями содержания, которые оговорены договором, хотя закон не запрещает установить обязательства на определенный срок.
Конечно, в договоре нет возможности описать все мелочи, связанные с содержанием, но основополагающими могут быть:
- обеспечение питанием, соответствующим возрасту и состоянию здоровья;
- обеспечение одеждой согласно сезону и пожеланиям;
- обеспечение ухода, если по состоянию здоровья нет возможности ухаживать за собой самостоятельно;
- обеспечение необходимой медицинской помощью и медикаментами в случае болезни;
- обязательство сохранить в пользовании человека, по выбору, жилые и вспомогательные помещения;
- обязательство управлять собственностью и содержать ее в порядке, в том числе ремонтировать, отапливать и нести расходы по уплате налогов и коммунальных услуг;
- дополнительно может быть оговорено посещение культурных мероприятий и туризм.
Денежная помощь
■ «Мой отец решил заключить со мной договор содержания в обмен на хутор в Земгале. Он сделал это, чтобы после его смерти мне не пришлось делить хутор со сводным братом. Хочу спросить, должна ли я буду ежемесячно платить отцу какие-то деньги на жизнь или могу помогать только услугами и едой?»
– Что касается денежного обеспечения, оно может быть дополнением к основному содержанию, его размер и порядок выплаты определяют стороны договора.
Правила Кабинета министров № 1250 определяют, что если сделка с недвижимостью заключается взамен на обязательства, тогда стоимость обязательств соответствует порогу дохода нуждающегося лица, если решением конкретного самоуправления не определено иное.
Напомним, что с 1 января 2024 года порог дохода нуждающихся домохозяйств на первое или единственное лицо составляет 343 евро, на каждое следующее лицо в семье – 240 евро.
– Получается, что эту сумму можно либо выплачивать деньгами, либо компенсировать продуктами, медикаментами, услугами и т. п.?
– Да.
Социальная помощь
Может ли человек, получающий содержание, претендовать на жилищное пособие или другую социальную помощь? По словам представителя Департамента благосостояния Рижского самоуправления Литы Брице, это зависит от условий договора содержания. «Сам по себе договор не лишает человека, принимающего содержание, прав на социальную помощь. Однако, если предоставляющий содержание оплачивает коммунальные счета, то вряд ли получателю содержания назначат социальные пособия».
Что получу взамен?
– Что можно получить взамен на услуги по договору содержания – только недвижимость или и другое имущество – накопления на счету, долю в бизнесе, акции?
– Предметом договора содержания, по договоренности сторон, может быть любое движимое и недвижимое имущество, в том числе может происходить и передача денежных средств и иных ценностей.
Договор содержания не безвозмездный, это реальный договор, согласно которому одна сторона сразу передает другой выраженную в деньгах или натуре имущественную ценность.
По статье 2101 Гражданского закона, содержание нужно предоставлять (если не установлено другое) на квартал вперед, а если содержание предоставляется в натуре (продукты питания, необходимые медикаменты, оплата налога на собственность, денежные переводы и т. п.), то на полгода вперед.
Полученное содержание возврату не подлежит, даже если получающий содержание не доживет до следующего срока. На практике, как срок исполнения обязательства, обычно указывается месяц или год (такой длительный срок можно установить, если это касается обеспечения одеждой и обувью).
Где и как заключить договор?
– Как заключается договор содержания? Можно ли его заключить без помощи нотариуса или юриста? Будет ли он иметь юридическую силу в этом случае?
– Закон не требует конкретной формы заключения договора содержания. Участники сделки могут заключить ее как в нотариальном, так и в частном порядке, могут договориться устно или составить письменный договор, заключить сделку при свидетелях или без них, а также решить, предавать ее гласности или нет. Как правило, форма договора зависит от того, какое имущество получает сторона, предоставляющая содержание. Например, если человек будет ухаживать за вами в обмен на недвижимость, то договор должен иметь письменную форму, так как он подлежит регистрации в Земельной книге; при передаче денежной суммы либо предоставлении услуги можно ограничиться и устным договором.
Так как данный договор заключается на длительный срок и содержит много условий, желательно позаботиться о доказательствах исполнения этих условий. Поэтому для составления договора лучше привлечь специалиста в данной отрасли, например, нотариуса и заключить сделку в форме нотариального акта.
– Cколько стоит заключить договор содержания у нотариуса?
– По правилам Кабинета министров № 737 нотариус получает вознаграждение в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 80 евро по сделкам в виде нотариального акта.
Стоимость договора содержания состоит из суммы содержания за год, разделенной на коэффициент 0,06. Например, сумма содержания в месяц составляет 250 евро, за год это 3000 евро, делим их на 0,06 и получаем 50 000 евро, которые и составят сумму сделки. Таким образом вознаграждение нотариуса составит 250 евро, к этой сумме добавятся еще госпошлина и фактические расходы, связанные с проверками необходимых регистров.
– Кто обычно оплачивает сделку у нотариуса – сторона, предоставляющая содержание?
– Расходы по любому виду сделки оплачивают стороны по договоренности, но по договору содержания, как правило, платит предоставляющий содержание.
Кто будет хозяином квартиры?
■ «Я очень подружилась со своим социальным работником, хочу заключить с ней договор содержания, она и сама согласна. Единственный вопрос – когда именно моя помощница станет хозяйкой квартиры? Сразу после заключения договора или только после моей смерти?»
– В этом случае передача имущества, в том числе и недвижимости, переходит уже в момент заключения договора. У человека, который будет предоставлять содержание, сразу появляется право на регистрацию права собственности на эту квартиру, дом или землю на свое имя в Земельной книге.
– А как же человеку, который будет получать содержание, убедиться, что новый хозяин его просто не выселит?
– Для этого одновременно с регистрацией недвижимости на имя предоставляющего содержание в Земельной книге регистрируется залог в пользу бывшего хозяина, то есть человека, который будет получать содержание, предметом которого является размер его содержания в денежном выражении.
Как правило, в договоре дополнительно оговаривается (и данное ограничение регистрируется в разделе Земельной книги), что без письменного согласия получающего содержание человека заложенную в его пользу недвижимость нельзя делить, отчуждать и закладывать. Такое ограничение теряет силу только со смертью лица, получающего содержание.
Регистрируем договор
– Когда нотариус составил договор содержания и заверил его, в течение какого срока новый хозяин недвижимости должен зарегистрировать его в Земельной книге?
– Закон не устанавливает того, в течение какого времени договор подлежит регистрации, но человек, приобретающий недвижимость, до регистрации договора не может использовать право собственности. Ему следует считаться с тем, что спустя шесть месяцев после заключения сделки пошлина за регистрацию в Земельной книге увеличится в полтора раза.
Стороны договора могут самостоятельно сдать документы в Земельную книгу или уполномочить нотариуса выполнить действия по регистрации права собственности лица, предоставляющего содержание. После оплаты стороной сделки государственной и канцелярской пошлины, нотариус в электронном или в бумажном виде перешлет в отдел Земельной книги все документы по регистрации права собственности.
– Можно ли заключить договор содержания только на один из объектов недвижимости, если у человека есть несколько объектов недвижимости – например, кроме квартиры есть дача, садовый участок?
– Да, конечно, предметом договора может быть какой-либо один объект. Все условия определяют стороны договора.
Важно знать!
Правом получать содержание может пользоваться только сам принимающий содержание. Оно не может быть подарено или унаследовано после смерти получателя содержания.
Если есть отягощение
■ «Мой дядя хочет заключить со мной договор содержания в обмен на квартиру в Риге. Но он страстный игрок, и я не уверена, что квартира не заложена в какой-нибудь фирме по выдаче кредитов. Как мне все это узнать заранее, перед подписанием договора?»
– Если на недвижимости есть отягощения (например, она заложена), можно ли заключить на нее договор содержания? Как можно узнать об отягощениях?
– В момент заключения договора нотариус обязательно проверяет записи в отделе Земельной книги, которые относятся к данной недвижимости, и знакомит стороны договора с их содержанием.
Если в данной ситуации племянница не знала о долгах второй стороны, образовавшихся у него до заключения договора, и если получающий содержание не способен уплатить эти долги сам, то по статье 2099 Гражданского закона кредиторы должника действительно могут обратить взыскание по уплате этих долгов на бывшее имущество дяди-игрока.
А вот по долгам лица, получающего содержание, которые возникают после заключения договора, вторая сторона отвечать не должна. В таком случае взыскание можно обращать на другое имущество должника или на само содержание, если имущества недостаточно.
– Если по договору человек получает деньги или другие услуги, его могут лишить социальной помощи, например жилищного пособия?
– Насколько мне известно, бесплатные услуги самоуправления по уходу – стирка, уборка, доставка продуктов домой становятся недоступны, если человек заключил договор содержания.
Как оспорить договор?
■ «Три года назад я заключила договор содержания с племянником. По договору он должен приносить мне еду и медикаменты, помогать по дому, но ничего этого не делает. А когда я прошу занести мне покушать, говорит, что уже приносил еду на этой неделе, просто я забыла...»
– Как доказать, что человек выполняет договор содержания?
– Все происходит по договоренности сторон и по условиям договора, но если это выплата денежных средств, то лучше воспользоваться услугами банка по их перечислению.
Доказательством предоставления прочего содержания могут быть чеки, квитанции, накладные по оплате товаров и услуг.
– Если человек, предоставляющий содержание, лишь частично выполняет обязанности по договору, как человек, получающий содержание, может доказать, что ему оказывают не все услуги?
– Нигде не сказано, что лицо, оказывающее содержание, должно лично выполнять все условия договора, это может быть кто-то другой, работа которого им оплачивается.
Но если условия договора полностью не выполняются и стороны не могут добровольно решить данный вопрос, то у лица, получающего содержание, есть право в гражданском порядке подать иск в суд по отмене договора или его надлежащему исполнению.
По статье 2105 Гражданского закона, если договор отменяют по вине предоставляющего содержание, то получающий содержание или его правопреемник может истребовать обратно переданную имущественную ценность, при этом он не обязан возвращать стоимость полученного содержания.
Также к предоставляющему содержание можно предъявлять претензии, если он ведет себя аморально по отношению к получающему содержание, терроризирует его, стараясь ухудшить состояние здоровья и достигнуть освобождения занимаемой площади.
– А могут ли наследники человека оспорить договор содержания и вернуть себе квартиру, которую получил помощник их покойного близкого?
– Особенность договора содержания в том, что это личное право лица, получающего содержание и это право не переходит по наследству.
По статье 2102 Гражданского закона право на получение содержания не может быть переуступлено, то есть это право нельзя передать третьим лицам.
В судебной практике встречаются ситуации, когда наследники по закону обращаются с заявлением признать договор содержания недействительным и вернуть право собственности на имущество, переданное по договору лицу, предоставлявшему содержание. Но основанием, как правило, служит утверждение, что договор по каким-либо причинам подписал другой человек, при этом придется доказать, что подпись на договоре подделана.
Заключая договор в нотариальном порядке, стороны могут обезопасить себя от такого рода претензий со стороны третьих лиц.
– Можно ли заключать договор содержания с близким родственником, супругом или совершеннолетним ребенком?
– Да, договор содержания можно заключить с любым дееспособным и правоспособным лицом.
Кто оплатит счета за квартиру?
– Можно ли в договоре содержания предусмотреть отдельный пункт о том, что предоставляющий содержание оплачивает коммунальные счета?
– Да, в договоре можно оговорить, что коммунальные счета оплачивает лицо, предоставляющее содержание. Если в договоре этого условия не предусмотреть, то обязанность оплачивать счета ложится на того, кто получает содержание и пользуется собственностью. Это предусматривает статья 1230 Гражданского закона, в которой сказано, что расходы по необходимому ремонту и другие повинности должен нести человек, пользующийся правом жительства.
– Если человек, которого содержат, заключил договор содержания на свою квартиру, может ли он до своей смерти продать эту квартиру? Или заложить эту квартиру?
– Нет, не сможет, так как по договору право собственности на недвижимость уже перерегистрировано на имя предоставляющего содержание, а в пользу получающего содержание внесен залог в размере стоимости содержания.
Расторжение договора
– Можно ли в договор содержания внести пункт, предусматривающий его расторжение?
– В договоре может быть указан пункт о добровольном расторжении договора по обоюдному согласию. Все остальные случаи рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства.
Гражданский закон предусматривает разные случаи прекращения договора содержания, и мы рассмотрели многие случаи, но остановимся еще на одном. Статья 2105 (часть 2) Гражданского закона предусматривает возможность прекращения договора не только по вине человека, предоставляющего содержание, но и в других случаях.
Если договор расторгнут по вине человека, который предоставлял содержание, то есть помощника, то человек, который получал содержание, может просто вернуть себе имущество и не обязан отплачивать бывшему помощнику за все оказанные им услуги или возвращать полученные деньги.
Но если договор расторгнут по какой-то другой причине, то получавший содержание человек может снова стать хозяином своего имущества, однако должен вернуть бывшему помощнику все от него полученное.
Конечно, любой договор может быть расторгнут сторонами сделки по обоюдному согласию, в таком случае заключается отдельный договор о расторжении, который в случае с недвижимостью регистрируется в Земельной книге, после чего право собственности возвращается к принимавшему содержание.
В заключение хочу отметить, что договор содержания относится к договорам риска, так как принимающий содержание может прожить долго и получить больше, чем стоимость того имущества, которое по договору перешло ко второй стороне. Это обстоятельство не является основанием для расторжения договора.
Марина СИУНОВА
