В апреле все домоуправления Латвии, обслуживающие не перенятые жителями дома, обязаны были подготовить годовые отчеты для хозяев квартир. Из отчета можно узнать, как управляющий обошелся с общими накоплениями вашего дома в 2023 году и не затребовал ли с вас плату за одну и ту же услугу дважды.
«Удивительные вещи я узнала!»
Лилия Старовойтова живет в квартире дочери по ул. Латгалес, 256/5, в Риге. Поскольку квартирные счета женщина оплачивает сама, то решила узнать, какие работы домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) проводило в доме в 2023 году.
– Я читала в «МК-Латвии», что домоуправление в апреле обязано предоставить полный отчет о своей работе в прошлом году, – говорит Лилия. – Но в почтовый ящик я такой отчет не получила.
Лилия начала наводить справки. Оказалось, что Rīgas namu pārvaldnieks уже несколько лет не рассылает письменные отчеты. Все клиенты домоуправления могут ознакомиться с документом на сайте e-parvaldnieks.lv или же самостоятельно запросить бумажную распечатку в любом центре обслуживания клиентов RNP.
– C горем пополам я эту бумагу получила, – рассказывает наша читательница, – и не поленилась в нее углубиться. Удивительные вещи я узнала! Например, оказалось, что за нашим домом числится переплата за услуги домоуправления – целых 10000 евро. Почему в таком случае управляющий не понижает нам квартплату, а продолжает взимать лишние деньги?
Помешают ли соседские долги?
Второй вопрос Лилии касался ремонтных работ. Из отчета она узнала, что RNP берет дополнительное вознаграждение за то, чтобы эти работы организовать.
– Я всегда считала, что позаботиться о ремонте дома – это прямая обязанность домоуправления, за которую мы и так уже платим в рамках ежемесячной платы за обслуживание! – возмущена жительница. – Но в 2023 году домоуправление организовало в нашем доме ремонт холодного водопровода и канализации на сумму около 9000 евро и взяло за это дополнительное вознаграждение в размере 451 евро. Я считаю это несправедливым.
Конечно, у Лилии Старовойтовой был вопрос и про соседей-должников. Общий долг дома на начало 2024 года насчитывает 11400 евро:
– Очень обидно, что накопилась такая сумма долгов. В отчете домоуправления видно, что у нашего дома есть приличные ремонтные накопления, больше 35 тысяч евро. Получается, часть этих денег мы не сможем использовать из-за соседских долгов?
Все дорожает...
С вопросами о годовых отчетах мы обратились в Rīgas namu pārvaldnieks. Нашим читателям ответила Ирина Пуриня, руководитель отдела расчетов с клиентами и учета активов RNP.
– Почему у дома может образоваться общий долг за управление? Жители из дома по ул. Каниера, 14, рассказывают, что в отчете за 2023 год обнаружили себя должниками на сумму более 11000 евро, причем речь идет не об отдельных жильцах-неплательщиках, а именно обо всем доме!
– Негативный остаток средств за управление может образоваться, если фактические расходы RNP на обслуживание дома в прошлом году были выше, чем запланированные. Для дома на ул. Каниера, 14, долг за управление за 2023 год вырос на 1500 евро из-за того, что домоуправление вывезло с территории больше листьев, веток и крупногабаритных отходов, а также снега. Вторая причина, это рост платы за работу дворника из-за его замещения.
– Почему RNP заранее не запланировало все эти расходы на 2023 год, чтобы у жителей не росли долги за обслуживание?
– Невозможно запланировать дополнительные расходы, которые нередко возникают из-за стихии, скажем, при необходимости ликвидировать ущерб, нанесенный сильным ветром. Объемы вывоза листьев и крупногабаритных отходов тоже запланировать трудно.
Взыщут при смене управляющего
– А как RNP будет взыскивать с дома этот негативный остаток платы за управление? Вы поднимете жителям плату за обслуживание?
– Нет, плата за обслуживание из-за такого долга не вырастет. Негативный остаток RNP взыщет с дома только в случае, если владельцы квартир проголосуют за смену управляющего. Причем будет взят во внимание долг только за последние три года.
– В доме по ул. Латгалес, 256/5, ситуация сложилась наоборот, жители переплатили за управление 10 300 евро. Получается, что RNP взял с них больше денег, чем следовало. Как дом может использовать этот остаток?
– Сообщество владельцев квартир может проголосовать за присоединение этого остатка к общим накоплениям дома на ремонтные работы в будущем.
– А в будущем вы снизите жителям квартплату, чтобы они больше не переплачивали за услуги RNP?
– Нет, переплата за управление в 2023 году никак не влияет на тариф на управление домом в 2024 году. Тариф каждый год рассчитывается заново, так сказать, «с нуля», для этого мы обобщаем все работы по управлению, которые нужны конкретному дому в новом году. Если расходы в текущем году превысят доходы от квартплаты, то для погашения разницы будут использованы остатки квартплаты за прошлый год. Если же расходы не дотянут до запланированных, то общедомовая переплата вырастет.
Где хранятся деньги жителей?
– Многие клиенты RNP, внимательно просмотревшие отчет домоуправления, удивились тем, что их дом получает какие-то проценты от вложения денег в банк. Что происходит?
– Общие средства собственников квартир, накопленные для выполнения ремонтных работ в будущем, хранятся в безопасном месте – в Госкассе. За эти вклады Госкасса платит проценты, они-то и указаны в отчетах домоуправления.
– Есть ли у каждого дома свой счет для хранения общих накоплений? Помнится, в 2019 году RNP потеряло 6 миллионов евро накопительных средств жителей, которые хранились в обанкротившемся банке PNB. Это случилось потому, что все деньги клиентов домоуправления хранились на одном счету.
– Теперь долгосрочные накопления клиентов RNP хранятся в Госкассе. А краткосрочные накопления (необходимые для выполнения ремонтных работ в течение ближайших 12 месяцев) хранятся в коммерческих банках Swedbanka, SEB, Luminor или Citadele. Индивидуальных счетов у каждого дома по-прежнему нет, поскольку коммерческие банки считают все такие счета принадлежащими RNP, хотя мы и не устаем объяснять, что на этих счетах хранятся деньги жителей, а не домоуправления.
А как бы узнать поточнее?
– Читатели пишут: «В 2023 году RNP планировал потратить на санитарную уборку нашего дома 8362 евро, а по факту истратил 9800 евро. Как узнать, почему вдруг так выросла плата за уборку дома и территории?»
– Владельцы квартир могут получить детальную информацию о расходах своего дома. Для этого надо написать заявление в RNP или договориться о встрече с вашим управдомом (телефон этого специалиста указан в квартирном счете. – Прим. ред.).
– Из отчетов мы узнали, что теперь управляющий берет дополнительное вознаграждение за организацию ремонтных работ в наших домах. Разве мы за это уже не заплатили в рамках обычной платы за обслуживание?
– С 2022 года RNP более детально расшифровывает в отчетах свое вознаграждение за выполнение обязательных работ по управлению домом. В том числе теперь мы выделяем такую позицию, как «Вознаграждение управляющему за организацию ремонтных работ, выполненных силами подрядчиков». Вознаграждение управляющего составляет 5% от стоимости фактически выполненных работ. Об этом управляющий предупреждает в плане ремонтных работ на текущий год (который также доступен всем владельцам квартир либо на вортале e-parvaldnieks.lv, либо при личном обращении в домоуправление. – Прим. ред.).
– В отчете сказано, что в 2023 году домоуправление организовало в доме работы по ремонту холодного водопровода, но никто из жителей этих работ не видел. Как можно ознакомиться с документами о выполнении ремонта?
– Любой владелец квартиры может ознакомиться с детальным планом, написав заявку или заявившись на визит к специалистам для просмотра домового дела. Именно в домовом деле хранится вся документация о выполнении ремонтных работ.
Долги соседей не помешают
– Согласно отчету RNP общие накопления нашего дома (24 000 евро) меньше, чем общий долг соседей-неплательщиков. Значит ли это, что мы не сможем использовать накопленные деньги для организации ремонта?
– Накопления всего дома и долги отдельных жителей не связаны между собой. Сумма общедомовых накоплений, отраженная в годовом отчете RNP, доступна владельцам квартир и может быть использована для плановых ремонтных работ или других целей на усмотрение сообщества жителей.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
