Земельные бароны, владеющие участками под многоквартирными домами и другими строениями в основном советских времен, снова одержали громкую победу. Суд Сатверсме признал, что решение Сейма ограничить плату за пользование хозяйской землей до 4% от кадастровой стоимости противоречит Конституции. Что это значит для владельцев квартир?
Все началось 30 сентября 2021 года, когда парламент принял довольно смелые поправки к Закону о сроке вступления в силу и порядке применения введения в восстановленный Гражданский закон Латвийской Республики 1937 года. Эти поправки всеми силами лоббировал министр юстиции Янис Борданс, который и ранее обещал народу разобраться с земельными баронами.
Факт
Министерство экономики подсчитало, что в Латвии на хозяйской земле стоит 3544 приватизированных многоквартирных жилых дома, в которых насчитывается 129918 квартир.
Поправки, что ни говори, были выгодными для жильцов. С их помощью предполагалось постепенно прекратить правовые отношения принудительной аренды земли. А ведь за аренду участка под домом сегодня вынуждена платить практически каждая третья семья Риги, существует эта проблема и в других городах и весях страны.
■ ■ ■
Первое, что постановил тогда Сейм, это заменить понятие аренды хозяйской земли на понятие законного права пользования землей. Второе – установить единую годовую плату за право пользования землей в размере 4% от кадастровой стоимости участка (но не меньше 50 евро в год).
Первыми в 2022 году на эту систему перешли жители домов, у которых уже истек договор аренды земли. Остальные дома, где имелся действующий договор аренды или решение суда о размере арендной платы, начали платить за пользование землей 4% только с 1 января 2023 года.
■ ■ ■
Но земельные бароны – серьезные противники парламента. Они уже не раз оспаривали подобные решения Сейма в Конституционном суде. И, надо сказать, регулярно добивались своего, Суд Сатверсме признавал любые попытки парламента ограничить размер платы за аренду хозяйской земли противоречащими главному закону страны.
Так случилось и сейчас, в 2023 году. Суд Сатверсме постановил, что парламент имел право заменить принудительную аренду земли на институт законного права пользования землей. Но! – единая арендная плата в размере 4% от стоимости участка не соответствует Конституции, которая гарантирует латвийцам «права на собственность и устанавливает принципы защиты правомерных ожиданий».
■ ■ ■
До Суда Сатверсме дошли девять землевладельцев, иски которых были объединены в одно дело.
Все земельные бароны указали, что парламент своим решением нарушил их права на собственность и даже на справедливый суд.
Представитель Суда Сатверсме Ксения Витола сообщила, что суд согласился с заявителями. В частности, он таки признал 4-процентную плату за пользование землей неконституционной. Основание у решения простое – мол, парламент, устанавливая такой потолок, не обосновал своего расчета и того, что в реальности годовые доходы землевладельцев будут составлять только 2,5% от кадастровой стоимости участка. Ведь 1,5% от этой стоимости земельные бароны должны платить государству в качестве налога на недвижимость.
■ ■ ■
Важно понимать, что отмена потолка платы за пользование землей полностью развязывает руки землевладельцам. Если Сейм срочно не примет новое регулирование, то теоретически земельные бароны смогут поднять плату за землю до небес.
Правда, теория вступает в конфликт с правдой жизни. Дело в том, что размер арендной платы или платы за пользование участком вступает в силу только по достижении соглашения между собственником земли и владельцами жилого дома. Если жильцы не соглашаются платить земельному барону, например, 10% от кадастровой стоимости участка в год, то ему нужно доказывать обоснованность своих требований в суде.
Практика показывает, что до сих пор суды устанавливали плату за аренду хозяйской земли на уровне 5–6% от кадастровой стоимости. Это в любом случае больше, чем предусмотренная Сеймом 4-процентная ставка.
К тому же владельцам квартир приходится платить за весь период пользования землей, в том числе – за то время, пока велись судебные разбирательства.
■ ■ ■
Хорошая новость заключается в том, что Суд Сатверсме не дал земельным баронам права немедленно вернуться к повышению платы за пользование землей. Поправки к закону, хотя и признаны не соответствующими Конституции, будут оставаться в силе еще до 1 июля 2024 года.
Также суд не позволил землевдалельцам снова повысить плату за пользование землей на основании прежних судебных решений, принятых до 1 января 2023 года. Другими словами, если хозяин земли когда-то ранее доказал в суде, что жители многоквартирного дома должны платить ему 6% от кадастровой стоимости участка в год, то теперь это решение потеряло силу. За повышенной ставкой снова надо идти в суд.
■ ■ ■
Подведем итог. Решение Суда Сатверсме обжалованию не подлежит, значит, парламент до середины 2024 года должен принять новое регулирование.
Исторически с новыми расчетами у Сейма дела идут туго. Такие решения быстрее всего принимаются в предвыборный год, но до выборов еще далеко, поэтому сейчас владельцам квартир в многоквартирных домах нужно надеяться лишь на такую абстрактную вещь, как добросовестность наших парламентариев.
Проблема с размером платы за пользование хозяйской землей сейчас стоит не так остро, как десять лет назад. Ведь кадастровая стоимость недвижимости в Латвии с 2012 года заморожена и не увеличивается, тогда как доходы населения худо-бедно растут.
Однако в случае, если к 2025 году государство решит привести кадастровую стоимость земельных участков к рыночной стоимости, может произойти всякое. В том числе – увеличение платы за пользование землей, причем – в разы. Тогда-то и хватятся владельцы квартир за голову и вспомнят победу земельных баронов, которую они одержали над ними в 2023 году...
■ ■ ■
По сути, единственным способом защитить свои права для владельцев квартир является выкуп хозяйского участка под домом. С 1 января 2023 года в стране действует Закон о прекращении раздельной собственности. Согласно этому закону собственники квартир могут сообща выкупить хозяйский участок по его текущей кадастровой стоимости, причем мнение самого землевладельца – продавать или не продавать – в этом случае значения не имеет.
Проблемы заключаются в некоторой громоздкости процедур выкупа и в том, что платить за землю должны будут все жители конкретного дома. Если среди них будет хоть один оппозиционер, который заупрямится и не внесет свою часть стоимости участка, то сделка будет аннулирована.
Правда, владельцы квартир могут общим решением взять кредит для оплаты земли, а взносы по возврату кредита включить в общие квартирные счета. Для этого по закону тоже нужно простое большинство голосов. Но на этом пути возникают другие сложности: если в доме есть небогатые собственники, не имеющие возможности выплачивать заем, то рано или поздно к ним придет судебный исполнитель и обратит взыскание долга на их доходы или на квартиру.
Что лучше, выкупить землю сейчас по цене, которая равна арендной плате за 15–20-летний период, или оставаться в вечной кабале, жители каждого дома должны решать самостоятельно.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
