В среду Конституционный суд (КС) признал не соответствующим Сатверсме регулирование, устанавливающее плату за законное землепользование и порядок кадастровой оценки такой земли, которым устанавливается ограничение на арендную плату до 4% от кадастровой стоимости земли.
В деле объединены три аналогичных дела. Заявителями выступают частные лица, владеющие землей, на которой расположены сооружения, принадлежащие другим лицам. В рамках дела оспаривается конституционность норм трех нормативных актов, устанавливающих плату за законное землепользование и порядок ее расчета.
21 заявитель оспаривает нормы, устанавливающие, что размер платы за законное землепользование не может превышать 4% от кадастровой стоимости переданной в пользование земли в год, а также ограничение роста платы за землепользование в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2028 года.
Конституционный суд пришел к выводу, что до сих пор не достигнут справедливый баланс между правом каждого землевладельца на получение выполняющей функцию возмещения платы за законное землепользование и защитой прав собственников сооружений. По мнению КС, правовое регулирование, ставящее одного участника правоотношений в менее выгодное положение по сравнению с другим, не может обеспечить социальный мир и защиту общественного благосостояния.
Суд признал, что законодатель предпринял меры по устранению недостатков правового регулирования, указанные в решении КС от 2 мая 2023 года, в том числе актуализировал кадастровую стоимость земли. Законодатель ввел две категории кадастровой стоимости: универсальную и фискальную.
Универсальная кадастровая стоимость отражает актуальную, приближенную к рыночной ситуации цену кадастрового объекта, но не используется для расчета налогов и других публичных платежей. Фискальная кадастровая стоимость, напротив, не актуализируется и применяется для расчета налогов и других публичных платежей. В отличие от фискальной, универсальная кадастровая стоимость может как вырасти, так и снизиться, или остаться неизменной.
Конституционный суд пришел к выводу, что существуют землевладельцы, в том числе некоторые заявители, для которых плата за законное землепользование снижается, поскольку универсальная кадастровая стоимость земли ниже фискальной. Это означает, что с 1 января 2025 года после уплаты налога на недвижимость они получают меньшее вознаграждение, чем ранее. На ситуацию также влияет использование стандартной площади и коэффициента ее корректировки при расчете универсальной кадастровой стоимости земли, занятой многоквартирными домами.
Если плата за законное землепользование не покрывает сумму налога на недвижимую собственность за конкретную землю, равна ей или после уплаты налога оставшееся вознаграждение собственника несоразмерно мало, такая плата не выполняет функцию возмещения. Таким образом, в этих случаях до сих пор не достигнут справедливый баланс между правом землевладельца на получение платы и защитой прав собственников сооружений.
Конституционный суд также установил, что для собственников, у которых универсальная кадастровая стоимость земли возросла, плата за законное землепользование во многих случаях снижается из-за установленного ограничения на ее рост в 30% по сравнению с прошлогодним платежом. При принятии этой нормы законодатель не всегда учитывал соразмерность прав собственников жилых зданий и землевладельцев.
При принятии данной нормы законодатель исходил из предположения, что собственники жилых зданий социально менее защищены, чем землевладельцы. Конституционный суд признал такое общее предположение необоснованным. Норма в равной мере распространяется на юридических лиц, которые не относятся к социально уязвимой группе. КС отметил, что возникающие у собственников жилых домов трудности с внесением платы за законное землепользование могут быть решены и другими способами.
Чтобы предоставить законодателю время урегулировать правоотношения так, чтобы все землевладельцы получали плату за законное землепользование, выполняющую функцию возмещения, при этом соблюдались права собственников сооружений, Конституционный суд признал оспариваемые нормы о законном землепользовании недействительными с 1 января 2027 года.
При этом КС постановил, что законодатель до 1 июня 2026 года должен принять регулирование, которое обеспечит владельцам земли право на соответствующее возмещение за необоснованное ущемление их основных прав в случаях, когда плата за законное землепользование не покрывает платеж по налогу на недвижимость за конкретную землю, равна ей или когда после уплаты этого налога вознаграждение остается непропорционально маленьким.
Соответствующее возмещение собственникам земли полагается за необоснованное ущемление их основных прав с 1 января 2025 года до дня вступления в силу нового правового регулирования платы за законное землепользование. В противном случае эти собственники земли будут вправе требовать соответствующего возмещения от государства по иску в порядке судопроизводства.
Решение КС окончательно, не подлежит обжалованию и вступило в силу в момент оглашения.
