В 2023 году жителей домов, стоящих на хозяйской земле, ждет несколько важных перемен. По многим адресам плата за пользование землей понизится. К тому же владельцы квартир получат право выкупать участки под домами.
Новости законодательства мы обсудили с Владимиром Ткаченко, представителем общества «Народ против земельных баронов», которое уже много лет представляет интересы собственников квартир при обсуждениях в Сейме.
Только факты
■ В 2023 году Министерство экономики подсчитало, что 3544 многоквартирных дома по всей Латвии построены на хозяйской земле. Владельцы примерно 130000 квартир обязаны регулярно платить землевладельцу за использование его участка.
■ По некоторым адресам в прошлом была зафиксирована чудовищная плата в размере 30–50 евро в месяц и даже более. Ведь годовая стоимость аренды, согласно прежним законам, могла достигать 6% от кадастровой стоимости земли в год. А пару лет назад потолок вообще был отменен.
■ От проблемы особо страдают дома, к которым при приватизации были «привязаны» огромные участки хозяйской земли. Некоторое время назад владельцы квартир в таких домах получили право обращаться в самоуправление и затребовать пересмотра участков, это несколько облегчило их жизнь.
■ Настоящих изменений владельцы квартир в домах на хозяйской земле дождались только 30 сентября 2021 года. В тот день парламент принял поправки к Закону о сроках вступления в силу и порядке применения вводной части восстановленного Гражданского закона Латвийской Республики от 1937 года, а также части наследственного и вещного права (простоты ради в дальнейшем станем называть его Законом о восстановлении).
Эти поправки заменили понятие аренды хозяйской земли на более универсальное понятие право пользования землей, а также установили единую ставку платы за пользование хозяйской землей для всех владельцев строений в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год (но не менее 50 евро в год).
■ Для части домов единая плата за землю в размере 4% вступила в силу уже 1 января 2022 года, в других домах управляющие обязаны применять ее только с 1 января 2023 года.
А что изменится с 1 января?
– Владимир, что изменится для жителей в 2023 году?
– В 2022 году плата в размере 4% от кадастровой стоимости хозяйской земли вступила в силу только в отношении домов, у которых на 1 января 2022 года истек прежний договор аренды земли. А вот для домов, где арендная плата была установлена долгосрочным договором или решением суда, единая ставка начала действовать только с 1 января 2023 года. Это значит, что в домах, которые до этого платили за землю, например, по 6% от кадастровой стоимости участка в год, с 1 января плата снизится в полтора раза.
Факт
Земельная служба оценивает кадастровую стоимость хозяйской земли в рамках от 130 до 180 миллионов евро. Следовательно, при потолке арендной платы в 6% от кадастровой стоимости участка собственники квартир каждый год выплачивали землевладельцам по 6–10 миллионов евро.
– Известно, что около тридцати собственников земли, не согласившись с новым регулированием, подали иск в Конституционный суд.
– Да, и осенью 2022 года Конституционный суд решил объединить все эти иски в одно дело и рассмотреть его 21 февраля 2023 года.
Землевладельцы против Сейма
– Получается, что единая уменьшенная плата под угрозой? Ведь в прошлом землевладельцы несколько раз добивались отмены потолков платы за аренду земли. Как думаете, удастся им это снова?
– Я внимательно слежу за ходом дела. Есть мнение, что Конституционный суд вообще не будет рассматривать такой вопрос, как размер платы за пользование землей (у землевладельцев есть и другие возражения). Но если суд все-таки признает, что единая плата в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год не соответствует Конституции, он может поручить Сейму пересмотреть размер этой платы и обосновать новую ставку какими-то расчетами.
– Все-таки напомню, что в свое время Сейм пытался снизить плату за землю до 3% от кадастровой стоимости участка в год, но потерпел неудачу в Конституционном суде...
– В том была вина самого Сейма, который не сумел аргументированно обосновать, почему жители должны платить за аренду только 3% в год. Перед голосованием по Закону о восстановлении была проведена более серьезная работа.
Плату берут за квартал вперед
– Что произойдет в домах, где с 1 января 2023 года вместо арендной платы будет применяться плата за пользование землей?
– Как я уже сказал, для части домов плата сократится.
– А вот некоторые жители в ужасе сообщают, что в декабре получили от домоуправления квитанции с требованием заплатить за землю в двойном размере. Почему плата растет вместо того, чтобы снижаться?
– Не волнуйтесь, все в порядке, плата не повысится. Просто в законе есть важный нюанс, о которым жители не знают.
■ «В нашем доме в Риге в декабре резко выросла плата за аренду земли. Если раньше домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks присылало счет на 11 евро в месяц, то в декабре мы получили квитанцию на 54 евро. Что происходит и есть ли смысл жаловаться?
Ольга Вослобойникова».
■ «Мы тоже получили в декабре огромный счет за хозяйскую землю. В домоуправлении ответили, что в квитанцию почему-то включена плата сразу за четыре месяца, декабрь 2022 года, а также январь, февраль и март 2023 года. Более того, это не освобождает нас от обязанности платить за землю в январе. Мол, в январе с жителей будет взиматься плата уже за апрель 2023 года. Когда я спросила, почему изменился порядок оплаты и нужно платить чуть не за полгода вперед, мне посоветовали читать издание Latvijas vēstnesis. Считаю, что домоуправление не имело право вводить коррекцию счета, не проинформировав жителей о причинах. Это неуважение к нам, собственникам квартир.
С. Лусане».
– Что это за нюанс, по которому люди должны были в декабре заплатить в два раза больше прежнего?
– Новая редакция закона предусматривает, что жители обязаны вносить плату за пользование землей за квартал вперед. А это значит, что в один месяц, совпадающий с моментом перехода на новую систему, им приходится заплатить больше прежнего: за текущий месяц и за следующий квартал. Похожая накладка наблюдалась и в январе 2022 года, когда на плату за пользование землей переходили первые дома.
– Да, это очень смутило многих жителей, которые сочли это повышением платы!
– Поэтому повторяю, что в домах, в которых с 1 января 2023 года вместо платы за аренду земли будет взиматься единая плата за пользование землей, то домоуправлениям следовало включить плату за пользование землей в первом квартале 2023 года в квартирные счета жителей за декабрь. Любое повышение платы, которое жители увидели в счетах, является временным и связано именно с переходом на новую систему.
– Может ли хозяин земли при нынешнем нормативном регулировании требовать большую плату за пользование землей, чем предусмотрено законом?
– Может, но плата выше 4% от кадастровой стоимости может применяться только по обоюдному согласию землевладельца и собственников квартир. А если жители не согласны доплачивать, то и хозяин не сможет затребовать с них ни одного лишнего цента.
Выкуп земли: как это работает?
– С 1 января 2023 года начинает действовать Закон о прекращении раздельной собственности, который дает владельцам квартир право выкупать хозяйскую землю под домами. Как думаете, этот закон будет работать?
– Скажу так: в Законе о прекращении раздельной собственности много подводных камней. Чтобы понять, о чем речь, позвольте описать механизм выкупа земли. После 1 января 2023 года жильцы действительно простым большинством голосов могут принять решение о приобретении хозяйской земли, причем согласия собственника участка не требуется. Далее протокол решения общего собрания собственников квартир отправляют в самоуправление, где вопрос рассматривают и в течение шести месяцев принимают решение об утверждении площади выкупаемого участка или ее пересмотре (если требуется пересмотр, это может занять до двух с половиной лет).
Далее документы передают в Земельную службу, которая определяет размеры участка и его кадастровую стоимость, и высылает каждому жильцу извещение о размере платы за выкуп земельной доли.
Именно с этого момента начинается обратный отсчет времени. Установленная Земельной службой стоимость выкупа земли будет действовать два года, в этот срок нужно завершить весь процесс.
– Кажется, что два года – это достаточный срок!
– Нет, если внимательней присмотреться к процедуре. После получения извещения от Земельной службы любой владелец квартиры может обратиться к судебному исполнителю с прошением начать дело о выкупе земли. Судебный исполнитель открывает дело и сообщает прочим собственникам квартир, что у них есть полгода на проведение общего собрания и принятие окончательного решения о выкупе. Если собрание в течение полугода не проведено, дело прекращается. Если же собрание назначено, то активисты дома сообщают судебному исполнителю время и место голосования и в его присутствии простым большинством голосов принимают решение о выкупе.
– Удивляет, что для такого решения достаточно голосов простого большинства владельцев квартир. Что будет, если противники выкупа не пожелают выплачивать свою часть стоимости земли?
– Очень правильный вопрос! Смотрите, в течение 10 дней после общего собрания судебный исполнитель оформляет решение собственников о выкупе и открывает у себя счет сделки. После чего каждый собственник квартиры в течение упомянутого двухлетнего периода должен внести на этот счет определенную для него сумму (она пропорциональна соотношению площади квартиры к общей жилой площади дома. – Прим. ред.).
И вот тут на передний план выходит упомянутая вами проблема несогласных собственников квартир. Если в последний день двухлетнего срока вся необходимая для выкупа земли сумма собрана, то судебный исполнитель перечисляет деньги собственнику участка и далее уже проводятся мероприятия, чтобы зарегистрировать землю на новых владельцев. Но если по окончании срока хотя бы одного евро не хватает, судебный исполнитель прекращает дело и деньги возвращает каждому собственнику.
– Могут ли сторонники выкупа земли заплатить за упрямого соседа?
– Нет, деньги должны быть внесены самим собственником квартиры.
«Выкупать землю должно самоуправление!»
– Выходит, один-два человека могут сорвать сделку, за которую проголосовало большинство собственников квартир?
– Верно, и проблема заключается в том, как повлиять на собственников, которые не хотят выкупать землю. Механизма, как подчинить их общему решению собственников, сегодня не существует.
– А других вариантов выкупа нет?
– Владельцы квартир могут общим решением взять кредит для оплаты земли, а взносы по возврату кредита включить в общие квартирные счета. Для этого по закону тоже нужно простое большинство голосов. Но на этом пути возникают другие сложности: если в доме есть небогатые собственники, не имеющие возможности выплачивать заем, то рано или поздно к ним придет судебный исполнитель и обратит взыскание долга на их доходы или на квартиру.
– Вижу, вы сомневаетесь в эффективности Закона о прекращении раздельной собственности. Что вы как представитель общества «Народ против земельных баронов» можете предложить для его улучшения?
– При обсуждении этого законопроекта мы предлагали позволить людям индивидуально выкупать свои доли земли, но Сейм нас не услышал. А лично я вообще сторонник того, чтобы вся земля в городе принадлежала городу, а жители платили минимальную плату по уходу за участками. Это не утопия. Можно же принять закон, по которому самоуправление выкупает всю землю под всеми домами. Остальное – чистая бухгалтерия.
Жильцам дадут кредиты на выкуп хозяйской земли!
В Министерстве экономики «МК-Латвии» сообщили, что власти планируют выделять жителям займы на выкуп хозяйской земли. На прошлой неделе успешно завершилось общественное обсуждение этого проекта.
Предполагается, что жители смогут получить заем в рамках программы финансового учреждения Altum, доступное финансирование составляет 31 миллион евро. Претендовать на деньги смогут те владельцы квартир, физические или юридические лица, у которых не найдется средств на оплату своей части стоимости земли.
Максимальный срок займа составит 20 лет, а вот процентная ставка пока не известна.
Нормунд Шлитке: «Прибыль владельцев земли снизилась в разы!»
Интересы владельцев земли под многоквартирными домами в Латвии представляет присяжный адвокат Нормунд Шлитке. Он резко высказывается о введении единой платы за пользование землей и грозит государству судом Сатверсме.
«К сожалению, мне кажется, что и Министерство юстиции, и законодатели в 2021 году сознательно избрали путь крайнего популизма и действовали с намерением польстить интересам владельцев квартир, которых, конечно, намного больше, чем владельцев земли под домами, – сообщал он вскоре после вступления в силу поправок к Закону о восстановлении. – Сейм проигнорировал прежние решения суда Сатверсме, а также саму Сатверсме и Гражданский закон. В первую же очередь проигнорированы права собственника.
В апреле 2018 года суд Сатверсме однозначно и недвусмысленно указал: «Принимая правовое регулирование в сфере раздельной собственности и принудительной аренды, законодатель должен соизмерить противоположные интересы сторон и обеспечить справедливость в соответствии с решениями суда Сатверсме. Законодатель по мере возможности должен... уклониться от принятия такого регулирования, которое будет защищать интересы только одной из сторон».
Но в новом регулировании чаша весов очевидно склонилась на сторону владельцев зданий и квартир, хотя из-за неудачного юридического исполнения даже эти люди ничего не приобретут от нового закона.
Итак, Сейм определил так называемую «плату за права пользования землей» в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год, причем совершенно независимо от того, для каких целей используется этот участок (находится от под многоквартирным домом, коммерческим объектом или банком).
В результате доходы большинства собственников квартир снизятся в разы по сравнению с теми доходами, которые ранее были установлены законом или взаимной договоренностью с владельцами квартир и зданий. Во многих случаях эти 4% не обеспечивают владельцу земли никакой прибыли. Ведь владелец земли обязан оплатить 1,5% от кадастровой стоимости земли в год властям в виде налога на недвижимость. Также он несет разные расходы, связанные с бухгалтерией, налогами, он должен тратиться и на то, чтобы как-то получить свои деньги от собственников жилья.
В стандартном случае, например в Риге или Юрмале, это означает, что владельцу земли в виде прибыли остается ничтожный 1% от кадастровой стоимости участка. И эта прибыль не увеличится, даже если на его земле построен шикарный особняк стоимостью в сотни тысяч евро, владельцем которого является какой-нибудь заграничный миллионер или фирма.
Происходит и наоборот. Например, для какого-нибудь владельца гаража в Сабиле плата за пользование землей выросла в пятьдесят раз (в связи с введением минимальной платы 50 евро в год. – Прим. ред.)».
В конце 2022 года Нормунд Шлитке сообщил, что единую плату за пользование хозяйской землей в суде Сатверсме оспаривают как минимум двадцать землевладельцев.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
