Если человек хочет, чтобы заключенную им сделку никто не мог оспорить, ему потребуются услуги нотариуса. И тут важно знать, в каких случаях он может помочь. Наш эксперт – рижский присяжный нотариус Илзе Метузале.
Как выгоднее передать сыну дачу?
«Хочу передать своему сыну дачу, – говорит Анна. – Как это выгоднее сделать: подарить, продать или просто переписать дачу на имя сына? Какие налоги надо платить в том и в другом случае? Составление какого документа обойдется дешевле?»
– В Латвии невозможно переписать недвижимость на другого человека. Однако есть возможность либо подарить ее, либо оставить в наследство, либо продать. Если сделка – продажа или акт дарения – происходит между родственниками первой степени, то надо будет заплатить пошлину за регистрацию сделки в Земельной книге.
Если дача будет подарена, то даритель не должен платить налоги. Но если человек продаст недвижимость своему сыну, то ему придется заплатить подоходный налог в размере 20% от разницы между суммой продажи недвижимости и суммой приобретения недвижимости.
Однако есть три случая, в которых продавец освобожден от необходимости платить налог:
- Недвижимость находилась в собственности продавца не менее пяти лет и при этом была его единственной недвижимостью.
- Недвижимость находилась в собственности продавца не менее пяти лет, и он был в ней задекларирован не менее одного года в течение последних пяти лет. В этом случае он может иметь и другую недвижимость тоже.
- Продавец продал единственную недвижимость и в течение 12 месяцев до или после продажи недвижимости приобретает другую. В этом случае недвижимость могла принадлежать продавцу менее пяти лет, но должна была быть единственной.
– Оформление какой сделки – дарения или продажи – стоит дешевле?
– Одинаково. Клиент платит нотариусу 0,5% от суммы договора, но не менее 80 евро плюс НДС.
Вопрос о разделе имущества не решен
«Мы с мужем договорились о разделе квартиры после развода, – рассказывает Алла. – Но вот дачу, купленную в браке, мы пока не знаем, как поделить. Может ли нотариус нас развести, если не решен вопрос о разделе одного из объектов совместно нажитого имущества?»
– Закон говорит, что все имущественные вопросы должны быть решены до оформления развода у нотариуса. Это означает, что если пара при разводе не сообщила нотариусу о том, как собирается делить нажитое в браке имущество и нотариус не зафиксировал эту информацию в договоре, то имущество после развода остается тому супругу, который является его владельцем в Земельной книге. Если дача зарегистрирована на мужа Анны, значит, он и будет ею владеть после развода, если на Анну, значит, именно она станет ее полновластной хозяйкой.
– Может ли один из супругов попросить у нотариуса узнать, какая недвижимость зарегистрирована на второго супруга?
– Да, но нотариус может это сделать только с разрешения второго супруга.
Нет приватизации – нет наследства
«Могу ли я унаследовать недвижимость бабушки, которую моя бабушка не успела приватизировать?» – спрашивает Ольга.
– Нет, так как неприватизированная квартира принадлежит либо государству, либо самоуправлению. Собственность государства и самоуправления наследованию не подлежит.
Отец хочет переписать квартиру на мою сестру
«Мой отец хочет подарить свою квартиру моей сестре, если он это сделает, то мне нечего будет наследовать после его смерти, – говорит Александр. – Могу ли я запретить отцу переписывать недвижимость на мою сестру и что для этого сделать? Если я не могу запретить отцу дарить квартиру сестре, имею ли я право требовать, чтобы отец уже сейчас выплатил причитающуюся мне долю наследства?»
– Отец Александра волен делать со своей квартирой, что хочет, в том числе – дарить ее дочери. Александр не имеет возможности запретить отцу дарить, продавать или закладывать квартиру, а также не имеет права требовать у отца выплатить ему долю наследства.
Но вот после смерти отца Александр может потребовать, чтобы его сестра выплатила ему компенсацию в размере неотклоняемой доли наследства (которая составляет половину от доли наследства, положенной неотклоняемому наследнику по закону. – Прим. ред.). Это означает, что мужчина должен получить определенную сумму, как компенсацию за неполученное наследство.
Однако если сестра Александра сможет доказать суду, что ее брат при жизни отца получил то, что можно расценивать как наследство (солидный денежный перевод, машину и т. д.), то Александр потеряет право требовать от сестры денежную компенсацию. Вопрос о сумме компенсации, а также о том, что можно считать наследством, полученным еще при жизни отца Александра, должен решить суд.
– Если отец Александра не подарит, а продаст своей дочке квартиру, наш читатель будет иметь право требовать у сестры компенсацию после смерти отца?
– Если будет заключена реальная сделка и сестра заплатит за квартиру ее рыночную стоимость, то Александр потеряет право требовать у сестры компенсацию. Но он, вместе с сестрой, имеет право наследовать деньги отца, полученные тем за продажу квартиры.
Если же Александр сможет доказать суду, что была совершенна фиктивная сделка, например, квартира стоимостью в 80 000 евро была продана сестре за 1000 евро, то суд может признать, что на самом деле квартира была не продана, а подарена. В этом случае у Александра появится право требовать у сестры компенсацию за неполученное наследство.
Сейчас в судах рассматривается большое количество похожих дел, суд часто устанавливает, что сделка являлась не продажей, а актом дарения.
Наследство – подарок внуку
«Я хочу подарить своему внуку квартиру, – сообщает Рита. – Имею ли я на это право или мне надо просить разрешения на этот шаг у сына, который живет со мной в этой квартире, но не является ее совладельцем? Должна ли я спрашивать разрешение на подарок еще и у моей дочери – матери внука? Если я подарю квартиру внуку, то оставлю своих детей и еще одну внучку без наследства».
– В этом случае разрешение на оформление квартиры в подарок ни у кого спрашивать не надо. Но если бы ваш сын не просто с вами жил, а был бы совладельцем квартиры, то есть его имя значилось бы в Земельной книге, то вы должны были бы спросить у него разрешение на продажу.
Теперь отвечу насчет наследства. Рита права – подарив внуку квартиру, она оставляет сына и дочку без наследства (если, конечно, у нее нет другой недвижимости или, например, счета в банке и т. д.). Если сын и дочка Риты при жизни матери не получили от нее то, что суд может трактовать как получение доли наследства при жизни наследодателя, то они смогут требовать у внука Риты получение денежной компенсации. Но это право у них появится только после смерти Риты.
Опоздание приводит к расходам
«В феврале 2021 года между мной и сестрой был заключен договор дарения квартиры, все документы мы подписали у нотариуса, в том числе оформили прошение для Земельной книги, – рассказывает Ивар. – Но до Земельной книги мы так и не дошли, собираемся пойти сейчас. Мне сказали, что если документы будут поданы не сразу после подписания, а через 10 месяцев, то госпошлина за регистрацию увеличится. Правда ли это? И почему надо платить госпошлину, если сестра мне квартиру подарила, а не продала?»
– Спустя шесть месяцев после подписания документов по оформлению сделки госпошлина по оформлению договора в Земельной книге действительно увеличивается наполовину. Если, к примеру, полгода назад Ивару надо было бы заплатить госпошлину в размере 50 евро, то через шесть месяцев госпошлина уже составляет 75 евро.
Что касается второго вопроса, то не важно, был ли оформлен договор продажи или акт дарения. Для того чтобы в Земельной книге зарегистрировать смену владельца недвижимости, надо заплатить пошлину.
Наследство для заключенного
«Моя мама оставила наследство моему сыну, который сейчас сидит в тюрьме. Каким образом сын может вступить в права наследования?» – спрашивает Анна.
– Если ваш сын оставил вам доверенность на ведение его дел, которая в числе прочего позволяет вступить в права наследования, то вы можете сделать это вместо сына.
Если такой доверенности нет, то вы или ваш сын можете вызвать нотариуса в тюрьму для оформления необходимых бумаг. За приезд нотариуса в тюрьму и за время ожидания, пока сын с ним встретится, придется дополнительно заплатить 20–25 евро.
Психическое заболевание сделке не помеха!
«У меня есть психическое заболевание. Могу ли я продать свою квартиру, или если я сделаю это, то сделку могут аннулировать на основании моей болезни?» – интересуется Дмитрий.
– Сам по себе факт наличия психического заболевания не означает, что человек не в силах оценить свои действия. Так что в этом случае болезнь Дмитрия надо расценивать, как любую другую болезнь. Другое дело, если из-за психического заболевания суд лишил Дмитрия дееспособности и назначил ему опекуна. Если сделка будет заключена без опекуна, то ее могут опротестовать.
Если у Дмитрия есть психическое заболевание и нет опекуна, то можно взять у психиатра справку о том, что он сознает последствия своих действий и может заключать конкретный договор. Это не обязательно, но наличие этой справки даст ему уверенность, что сделку не смогут опротестовать.
Сумму в соглашении не указывать
«Я хочу развестись с женой, мы с ней договорились об определенной сумме алиментов на общего ребенка. Имею ли я право не указывать конкретную сумму алиментов в нотариальном соглашении о разводе?» – спрашивает Юрий.
– Если в соответствии с заключенным соглашением ребенок будет жить только у одного родителя, то в соглашении необходимо либо указать сумму алиментов, либо прописать, что алименты будут платиться в размере не менее установленного государством минимума.
Если в соглашении о разводе будет указано, что ребенок живет одинаковое количество времени то у одного родителя, то у другого, то сумма алиментов может быть не указана, так как в этом случае родители в равной степени заботятся о ребенке.
Алименты во время брака
«Мой муж то дает мне деньги на общего ребенка, то не дает (причины все время разные). Из-за этого я хочу с ним развестись, – говорит Юлия. – Чтобы избежать развода, муж предложил составить у нотариуса соглашение, по которому он обязан выдавать мне каждый месяц на ребенка определенную сумму. Можно ли составить такой документ у нотариуса и что произойдет, если муж после составления соглашения вновь не даст мне деньги на ребенка?»
– Да, такое соглашение можно составить у нотариуса, причем таким образом, чтобы сразу после неполучения денег вы могли обратиться к судебному исполнителю, который без решения суда снимет определенную сумму со счета вашего мужа.
Покупка квартиры в рассрочку
«Я пенсионер, хочу купить квартиру в рассрочку и оформить договор у нотариуса, – рассказывает Николай. – Продавец опасается продавать мне квартиру в рассрочку, говорит, что если я не буду платить, то судебный исполнитель не сможет взыскать деньги с моей пенсии (она меньше минимальной зарплаты). Мои уверения, что я буду платить все вовремя, так как меня будет содержать жена, его не убеждают. У меня два вопроса: могу ли я купить квартиру в рассрочку с помощью нотариуса? Есть ли способ убедить покупателя заключить со мной договор купли-продажи?»
– Да, договор купли недвижимости в рассрочку можно оформить у нотариуса. При этом есть возможность застраховать риски обеих сторон. При заключении договора о покупке недвижимости квартира будет зарегистрирована в Земельной книге на покупателя, а на продавца будет зарегистрирована ипотека. То есть квартира станет залогом в пользу продавца. В случае если покупатель перестанет платить, судебный исполнитель продаст квартиру на аукционе, и продавец получит вырученную сумму.
Но тут есть нюанс. Допустим, продавец продал квартиру за 80 000 евро, от покупателя получил всего 10 000 евро. Если квартира на аукционе будет продана за 90 000 евро, то продавец получит 70 000 евро, а 20 000 евро за вычетом оплаты работы судебного исполнителя, пойдут покупателю (Николаю), который не смог вовремя рассчитаться за квартиру.
Но если эта квартира уйдет с аукциона, скажем, за 50 000 евро, то продавец получит только эту сумму. Он, конечно, сможет просить судебного исполнителя взыскать остаток суммы с покупателя, но если пенсия Николая небольшая, то получить деньги не выйдет.
Вступление в права наследства
«Умер мой папа, с которым я жила в одной квартире. У папы остались долги. Могу ли я унаследовать квартиру папы, но не оплачивать его долги? – спрашивает Тамара. – Надо ли мне вступать в наследство, если я являюсь совладелицей папиной квартиры?»
– Да, вам надо оформить вступление в права наследства папиной части квартиры, иначе эта часть квартиры не будет считаться вашей. Другой вопрос – стоит ли это делать, если у вашего отца были долги. Вы наследуете все – и долги отца, и его имущество. Посчитайте, что вам выгоднее – унаследовать часть отцовской квартиры и его долги либо отказаться от наследования части квартиры, но и не иметь обязательства оплачивать его долги. Если вы откажетесь от наследства, то вам следует знать, что отцовская часть жилплощади будет продана за долги на аукционе. Если вы хотите иметь квартиру, в которой живете, в полной своей собственности, то вам придется участвовать в аукционе и выкупить часть недвижимости вашего отца.
Разрыв договора
«Можно ли разорвать договор купли-продажи квартиры, если новый собственник жилья еще не переоформил на себя собственность в Земельной книге? – интересуется Андрей.– Надо ли для этого идти к нотариусу? Есть ли штраф за расторжение договора?»
– Разорвать договор в одностороннем порядке можно только через суд, и именно суд решит вопрос о штрафе за расторжение договора. Но если покупатель и продавец обоюдно договорились разорвать договор, то никто штраф не платит.
Договор о расторжении сделки заключается в той же форме, в какой был составлен договор купли-продажи. Если он был заключен у нотариуса, то и расторжение заключается у нотариуса, если договор был написан от руки, то и договор о расторжении сделки можно написать от руки, то есть без присутствия нотариуса.
Перевод с латышского на русский
«Мама хочет продать свою квартиру. Имею ли я право переводить ей с латышского на русский все то, что скажет или напишет нотариус? – спрашивает Людмила. – Очень не хочется дополнительно платить за нотариальный перевод!»
– Если родственники представляют две стороны сделки, то один родственник не имеет права переводить слова нотариуса другому. Но если они выступают на одной стороне сделки (со стороны покупателя либо со стороны продавца и т. д.), то один может переводить другому суть договора. Тот, кто переводит, обязан письменно подтвердить, что берет на себя ответственность за правильность перевода.
Надо снять деньги из банкомата
«Может ли нотариус составить доверенность только на получение денег из банкомата, чтобы ни на что больше доверенное лицо не имело права? Сколько это стоит?» – спрашивает Людмила.
– Да, нотариус может составить такую доверенность. Ее цена – 32 евро и 87 центов. Стоимость доверенности на любые другие сделки с банковским счетом – снятие денег со счета в банке, подключение интернет-банка, пополнение счета и т. д. стоит 38 евро и 56 центов.
Освобождение от оплаты услуг
«Кому услуги нотариуса обходятся бесплатно или со скидкой?» – спрашивает Антонина.
– Таких услуг нет, но нотариус может просить Совет нотариусов освободить своего клиента от оплаты его услуг в некоторых случаях. К примеру, Совет нотариусов освобождает клиентов от платы за вступление в наследство, если сумма наследства не выше одной минимальной заработной платы. Наполовину меньше установленного тарифа платят несовершеннолетние наследники в случае получения наследства от своих родителей. В этом случае размер наследства не важен.
Ольга ВАХТИНА,
