На днях, 5 января, вступил в силу пакет поправок к Закону о квартирной собственности, который обещает кардинально изменить правила игры для всех владельцев жилья в Латвии. Отныне сообществам владельцев квартир разрешено открывать счета в банках и брать кредиты на ремонт и реновацию. Люди встревожены: теперь на них «навесят» большие долги?
На фоне этих перемен мы получили тревожное письмо от жительницы Риги Нины, чьи опасения разделяют многие пенсионеры и консервативные жильцы:
«Многие жильцы нашего дома выступают против полной реновации, на которую по расчетам требуется не менее 7 миллионов евро. Мы боимся, что не сможем расплатиться с банком.
Однако в доме появилась группа молодых активистов, которые продвигают идею реновации. Наши старички плачут, волнуются и болеют от тревоги.
Я много лет была старшей по дому, даже проходила специальное обучение, так что эти вопросы мне не безразличны. В последнее время все больше беспокоюсь о том, что вопрос реновации дома могут провернуть за нашей спиной.
Например, я услышала по радио, что скоро сообщества собственников квартир будут признаны юридическими лицами, смогут открывать счета и брать кредиты. А если кто-то не сможет оплатить этот кредит, то сообщество собственников будет отвечать своим имуществом. Наверное, под имуществом сообщества имеются в виду наши квартиры.
Получается, если в доме появятся неплательщики, то отвечать за них будем и мы, честные люди? И нас тоже смогут выкинуть на улицу, а дом просто расселят и отдадут банку?
А еще мы с соседями-пенсионерами боимся, что новые активные жильцы смогут принять решение о реновации путем голосования меньшинством.
Расскажите, обоснованны ли наши опасения?»
Для того чтобы понять, насколько обоснованна тревога жителей, необходимо проанализировать права и обязанности сообществ собственников квартир, эволюцию этого статуса и наиболее конфликтные моменты будущих и недавних поправок к законам.
Что такое сообщество собственников квартир?
– Сообщество собственников квартир (ССК) – это не организация или фирма, а правовой субъект особого рода, который существует в каждом доме и возникает сам по себе, – рассказывает юрист Виктор Куриньш, специализирующийся на жилищно-коммунальных вопросах.
ССК зарождается в тот самый момент, когда дом разделяют на квартирные собственности и хотя бы один квартирный собственник регистрирует свое право владения квартирой в Земельной книге.
Переломный момент наступил 13 апреля 2022 года: сообщества собственников квартир были официально признаны субъектом права.
Этот закрепленный в Законе о квартирной собственности статус позволил ССК принимать на себя обязательства, получать имущественные права, а также выступать истцом или ответчиком в суде.
Конфликтный момент – ответственность: теперь ССК действительно отвечает по своим обязательствам своим имуществом.
Имущество ССК включает: средства, уплаченные собственниками за услуги; взносы в накопительный фонд; а также права требования к собственникам по платежам.
Главное утешение для нашей читательницы Нины: индивидуальные квартиры (отдельная собственность) не являются коллективным имуществом ССК. Таким образом, страх, что «весь дом расселят» из-за коллективного долга сообщества собственников квартир, необоснован.
А вот если отдельный собственник не может покрыть свои долги перед ССК или третьими лицами и у него нет другой собственности, взыскание может быть обращено только на его квартирную собственность.
Грядущая революция
Новые поправки к Закону о квартирной собственности принесут жителям многоквартирных домов следующие изменения:
- Любое сообщество собственников квартир приравнено к юридическому лицу в отношениях с кредитными учреждениями. Это позволит ССК открывать расчетные счета и заключать договоры займа на реновацию дома.
- Каждому ССК будет присвоен уникальный идентификатор (11-значный номер) и название, которые будут зарегистрированы в Строительной информационной системе (BIS). Собственникам для этого не нужно совершать никаких действий.
Диктатура меньшинства
– Как будто ничего страшного не произошло, правда? – смеется юрист. – Но при этом самое большое опасение Нины относительно принятия решения о реновации меньшинством голосов является обоснованным.
С 1 ноября 2024 года в Латвии действительно вступила в силу норма, позволяющая активным жителям дома принимать важные решения, не заручившись согласием большинства.
Для этого есть условие: если на первом собрании или опросе в доме не удалось большинством голосов квартировладельцев принять решение по ремонту, реновации или другим вопросам, то организатор может созвать повторное собрание или повторный опрос.
– И вот повторное собрание уже считается правомочным, если в нем участвуют собственники, представляющие более одной трети (>1/3) всех квартирных собственностей, – подчеркивает Виктор Куриньш. – Решение принимается, если «за» голосует более половины (>1/2) от присутствующих/ответивших собственников.
Это означает, что активные 17% собственников теоретически могут принять решение о реновации.
Правда, решение, принятое на повторном собрании/опросе, вступает в силу только через месяц после его объявления. За это время несогласные жители могут оспорить его, заручившись голосами простого большинства квартировладельцев.
Станет ли управляющий всевластным?
– Ваш вопрос, Нина, о роли управляющего в принятии решения о кредите на реновацию без спроса жителей дома остается критически важным, – согласен юрист.
По действующим законам управляющий может представлять сообщество собственников квартир в суде или при заключении договора займа только на основании отдельного решения сообщества собственников.
Это означает, что без вашего коллективного голосования управляющий кредит взять не может – пока.
Однако правительство уже одобрило проект поправок к Закону об управлении жилыми домами, который предоставит управляющему право (хорошо, хоть не обязанность) начинать реновацию или работы по улучшению энергоэффективности дома даже без специального решения владельцев квартир.
Предполагается, что в будущем управдом сможет сам брать кредит от лица жильцов и начинать работы, если «это необходимо для обеспечения механической прочности, стабильности здания или соответствия минимальным требованиям энергоэффективности».
Хорошо еще, что управляющий не сможет начинать строительство просто так: перед этим он должен дважды (на собрании и повторном собрании) пытаться получить решение сообщества через BIS, но не набрать кворума.
На данный момент эти поправки все еще находятся в Сейме. Возможно, что политики просто не хотят принимать непопулярное решение перед выборами в парламент – 2026.
Но, если этот порядок все-таки будет одобрен Сеймом, он радикально меняет баланс власти.
Управляющий сможет самостоятельно заказать техническое обследование вашего дома, и если оно покажет необходимость работ, то сможет взять кредит и начать полную реновацию дома.
Риск для таких жителей, как Нина, заключается в том, что управляющий сможет брать займы для покрытия этих инвестиций – уже не от своего имени, а от имени собственников квартир. А жильцы будут обязаны оплачивать заем и проценты.
Таким образом, если эти спорные поправки к Закону об управлении жилыми домами будут приняты, то пассивность большинства не только позволит активному меньшинству принимать решения, но и даст управляющему право инициировать дорогостоящие работы без явного согласия собственников.
Какой же вывод?
– Нина, ваши опасения по поводу реновации за 7 миллионов евро, которая может начаться по решению меньшинства ваших соседей, основаны на реальных изменениях в законодательстве, которые вступили в силу 1 ноября 2024 года, – согласен Виктор Куриньш. – Ваш главный инструмент защиты – активное участие. Помните, что, хотя вашу квартиру нельзя конфисковать коллективно за долги ССК, сами вы должны будете оплачивать свою часть стоимости реновации, иначе вашу квартиру и правда смогут выставить на аукцион.
Однако, если большинство жителей дома будет активно участвовать в собраниях и опросах, никто не сможет принять важные решения без учета их мнения.
Другими словами, ваша задача – убедиться, что мнение большинства жителей учтено, чтобы активное меньшинство не смогло воспользоваться лазейкой 1/3 для принятия судьбоносных финансовых решений.
