Десятки тысяч латвийцев сдают или снимают жилье, каждый хочет сделать это с выгодной для себя. Как правильно поступить, чтобы не потерять нервы и деньги? Юрист Денис Горба отвечает на вопросы наших читателей.
Договор аренды и Земельная книга
– Есть ли у владельца квартиры обязанность заносить договор аренды в Земельную книгу?
– Закон о найме жилых помещений, который был принят 1 мая 2021 года, не обязывает хозяина заносить договор аренды в Земельную книгу. Но если стороны хотят это сделать, то им надо обратиться к нотариусу и подписать прошение о занесении договора аренды в Земельную книгу. Сразу скажу, что если только одна сторона хочет занести договор в Земельную книгу, а другая возражает, то договор в Земельную книгу не будет занесен.
– Надо ли платить за занесение договора в Земельную книгу?
– Это бесплатная услуга, но надо будет заплатить за работу нотариуса.
– Какие преимущества получает наниматель жилья после занесения договора аренды в Земельную книгу?
– Занесенный в Земельную книгу договор аренды защитит его от того, что владелец квартиры «передумает» сдавать ее на оговоренный срок и захочет либо продать квартиру, либо поселить в ней, например, своего племянника.
– А просто заключенный договор аренды, но не занесенный в Земельную книгу, не дает нанимателю той же защиты?
– Да, не дает. Если квартира будет продана, то ее новый владелец обязан соблюдать только тот договор аренды, который был занесен в Земельную книгу. А если договор аренды не был занесен в Земельную книгу, то новый владелец квартиры имеет право предупредить нанимателя о том, что разрывает договор. Через два месяца наниматель должен будет освободить квартиру.
– Какие преимущества занесение договора аренды в Земельную книгу дает владельцу квартиры?
– В случае, если жилец в течение двух месяцев не будет оплачивать арендную плату или коммунальные услуги, то владелец жилья сможет обратиться в суд для досрочного расторжения договора и выселения жильца в бесспорном порядке. Это же право он получит в случае, если срок договора аренды закончился, а жилец не съехал из его квартиры. Право на выселение в бесспорном порядке означает, что суд без долгих разбирательств вынесет решение в пользу владельца жилья.
– Если договор аренды жилья не будет занесен в Земельную книгу, то владелец жилья не сможет через суд выселить жильца, который либо не платит за аренду, либо у которого закончился срок договора об аренде?
– Сможет, но в обычном, а не бесспорном порядке. А значит, на это потребуется много времени, возможно полтора-два года.
Дополнительные расходы
– Наша читательница Алена спрашивает, за чей счет должны быть заменены квартирные счетчики воды. Она полагает, что за счет жильцов, которые сняли у нее квартиру на 10 лет. Алена пишет, что она счетчиками воды не пользуется, ими пользуются ее жильцы...
– Алена не права! Счетчик воды, так же, как и прочее имущество владельца квартиры – окна, двери и т. д., по закону должны быть заменены за счет владельца квартиры. Но никто не мешает вписать в договор аренды обратное – что жильцы обязаны заплатить за смену счетчиков. Если обе стороны согласны с этим условием, то почему бы и нет?
– А за чей счет – нанимателя или владельца квартиры – должен проходить ремонт вещей, которыми пользуется наниматель, например, ремонт стиральной машинки, холодильника т .д.?
– За счет владельца квартиры, так как это его имущество, он сдает его жильцу и получает плату. Значит, он должен сдавать исправное имущество. Но если обе стороны подпишут договор, согласно которому любые ремонты оплачивает наниматель, значит, так тому и быть.
– Кто должен платить налог на недвижимость, владелец квартиры или арендатор? Что об этом написано в Законе о найме жилых помещений?
– Прежний Закон о найме жилых помещений давал владельцу жилья право требовать оплату этого налога с нанимателей квартиры. Поэтому, если договор аренды был заключен до 21 мая 2021 года, то именно жильцы должны платить этот налог. Но в новом законе об этом ничего не сказано, тем не менее в большинстве случаев налог на недвижимость платят наниматели, а не владельцы жилья. Но чтобы не было недоразумений, целесообразно вписать в договор обязанность нанимателя оплатить этот налог.
– Если жилец отказывается оплачивать налог за недвижимость, может ли владелец жилья раньше срока расторгнуть с ним договор?
– Если договор был заключен во время действия прежнего Закона о найме жилых помещений, то в случае накопления долга из-за неуплаты налога на недвижимость владелец квартиры имеет право подать в суд на взыскание задолженности. Но если договор был заключен после 1 мая 2021 года и в нем четко не сказано, что налог должен платить именно наниматель, то неуплата этого налога не является причиной для досрочного расторжения договора и выселения жильца.
– Читательница Рита рассказала, что ее соседи проголосовали за повышение ремонтных накоплений в доме до 0,5 евро с квадратного метра. Но наниматели квартиры отказываются платить за ремонтные накопления. Что говорит по этому поводу закон?
– Надо смотреть не на закон, а на договор. Если там указано, что жилец платит ремонтные накопления дома (не важно, стандартные или повышенные), это одно. Если не указано – другое.
– В договоре обычно написано, что наниматель обязан оплачивать квартирные счета, в них обычно входит сбор на ремонтные накопления. Значит, наниматель обязан полностью оплатить коммунальный счет вместе с ремонтными накоплениями?
– Лично я считаю, что ремонтные накопления никак не связаны с проживанием жильца, поэтому их должен оплачивать владелец квартиры. В Законе о найме сказано, что жилец обязан оплачивать расходы, связанные с содержанием жилья, но это относится к газу, вывозу мусору, отоплению, электричеству, воде и услугам домоуправления. То есть всему тому, чем он пользуется прямо сейчас.
– Допустим, в многоквартирном доме произошла авария и владельцев квартир просят оплатить срочный ремонт. В этом случае жилец должен оплатить ремонт, ведь он относится к понятию «здесь и сейчас»?
– Я считаю, что все риски несет владелец квартиры и он, а не жилец, обязан оплачивать ремонт.
– Если проводят реновацию дома, должен ли арендатор квартиры за нее платить?
– Закон не обязывает нанимателей жилья оплачивать реновацию дома. Это должен делать владелец квартиры в этом доме. Почему жилец должен вкладывать деньги в чужое имущество?
– Если владельцы квартир многоквартирного дома принимают решение выкупить хозяйскую землю, должен ли арендатор платить за выкуп, если в договоре аренды об этом ничего не сказано?
– Снова повторю то же самое: жилец не обязан тратить деньги на чужую собственность. Поэтому с него нельзя требовать денег за выкуп земли.
Потоп и другие неприятности
– Наниматели квартиры Юлии по своей вине затопили соседей снизу. Кто должен платить за устранение последствий потопа: хозяйка или жильцы?
– Обычно в договоре аренды есть пункт, по которому наниматели обязаны возместить нанесенный ущерб. Но если этот пункт отсутствует, то оплатить последствия потопа соседей должен будет владелец квартиры. Потом он может обратиться в суд и в порядке регресса потребовать у своих жильцов возместить ему расходы на оплату последствий потопа (если, конечно, жильцы не сделают это добровольно).
Я советую владельцам жилья перед сдачей квартиры в аренду оформить полис страхования гражданско-правовой ответственности по отношению к третьим лицам. Такой вид страховки покроет убытки.
– Кто должен платить за страхование квартиры?
– Владельцы квартиры. Но по соглашению сторон в договоре можно прописать, что страхование квартиры оплачивает жилец.
Досрочное расторжение договора
– В каком случае хозяин квартиры может расторгнуть договор раньше времени?
– По новому Закону о найме жилых помещений, досрочно можно расторгнуть договор, если наниматель в течение двух месяцев не платит арендную плату и/или коммунальные платежи, а также в случае порчи квартиры и незаконной сдачи ее под наем. Но и в в этих случаях расторжение договора по инициативе наймодателя происходит через суд, если наниматель отказывается выполнять требование собственника квартиры. А вот в прежнем законе было сказано, что расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор не платит аренду и/или коммунальные платежи и срок задолженности достигает трех месяцев. Кроме того, если наниматель испортил имущество владельца квартиры, то также можно расторгнуть договор аренды раньше срока через суд.
– Допустим, договор аренды был заключен до 1 мая 2021 года. Какая редакция закона к нему относится, если наниматель не платит коммунальные платежи и владелец жилья хочет его выселить?
– Рассмотрение споров в суде будет происходить по закону, который действует в настоящее время.
– Как должен действовать владелец квартиры, чтобы расторгнуть договор?
– Вначале он должен известить жильца о наличии долга и написать, что если через месяц долг не будет оплачен, он обратится в суд с просьбой о досрочном расторжении договора и выселении жильца. Если жилец не оплатит долг, владелец квартиры может выполнить свое обещание.
– Можно ли вписать в договор аренды, что в случае досрочного расторжения договора хозяин должен заплатить жильцу неустойку, например, 1000 евро?
– Прежде всего скажу, что у хозяина квартиры нет права требовать, чтобы жилец раньше установленного в договоре срока покинул квартиру. Никакие причины, например, желание продать квартиру или сдать ее кому-то другому, не будут приняты в расчет. Поэтому нет смысла вписывать в договор сумму штрафа для владельца квартиры. Но, как я уже сказал, Закон предусматривает случаи, при которых владелец квартиры может потребовать досрочное расторжение договора, и эти причины связаны с поведением жильца. Если жилец, например, не оплатит счета и поэтому владелец квартиры захочет его выселить, то как можно требовать у хозяина квартиры штраф за досрочное расторжение договора?!
– Владелец квартиры без весомых причин не имеет права на досрочное расторжение договора. А что насчет нанимателя?
– Да. Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом владельца жилья. Раньше он должен был предупредить за месяц, а сейчас срок не оговаривается. Теоретически он может предупредить всего за один день.
– Может ли владелец жилья вписать в договор сумму, которую наниматель должен заплатить в случае досрочного расторжения договора по желанию нанимателя?
– В договор можно вписать все, что угодно. И теоретически, владелец жилья и наниматель могут договориться о том, что залоговую сумму в размере оплаты квартиры за два месяца (которую наниматели платят перед тем, как заехать в квартиру) в случае досрочного расторжения договора владелец квартиры может забрать себе. Потому что в этом случае у владельца квартиры по вине нанимателя появятся убытки (вернее – недополученная прибыль, на которую он рассчитывал). Но изначально залог берется для того, чтобы после окончания срока действия договора владелец жилья мог погасить издержки на ремонт квартиры, техники или мебели, которую испортил наниматель.
Замечу, что если квартира возвращена хозяину в целости и сохранности, то даже в случае досрочного расторжения договора депозит должен быть возвращен нанимателю в полном объеме. Если в договоре не написано обратное.
– Можно ли повышать арендную плату во время действия договора аренды?
– Во время действия договора найма владелец жилья имеет право повышать арендную плату только в случае, если в договоре найма будет предусмотрен порядок ее увеличения – например, из-за годовой инфляции и т. д.
Выселение жильцов
– Наш читатель боится сдавать квартиру семье с детьми, так как слышал, что семью с детьми запрещено выселять, даже если они не платят арендную плату или не оплачивают коммунальные платежи. Это действительно так?
– Нет никакой разницы в том, кому ты сдаешь квартиру – семье с детьми или одинокому человеку без детей, в любом случае владелец жилья имеет право обратиться в суд и выселить нанимателя по тем причинам, о которых мы уже говорили. Но прежний Закон о найме жилых помещений накладывал на владельца квартиры обязанность сообщать судье о том, что в семье, которую он хочет выселить, есть дети. В этом случае судья мог приостановить исполнение решения о выселении до тех пор, пока социальная служба не подыщет для этой семьи другое жилье. В нынешнем Законе о найме жилых помещений отсутствует обязанность владельца квартиры сообщать суду, есть ли у нанимателей несовершеннолетние дети.
В любом случае надо помнить: даже если у нанимателя нет несовершеннолетних детей, все равно его нельзя выселить без суда, например, поменяв замок в квартире и выбросив его вещи. Это считается незаконным действием, самоуправством. Однако если жилец обратится в полицию по поводу смены замков, то это ему не поможет. Сотрудники полиции не смогут насильственно заселить человека в чужую квартиру.
– Наш читатель пишет, что недавно купил квартиру и выяснил, что в ней живет человек с договором об аренде с 2000-х годов. Читатель спрашивает, можно ли его выселить?
– В этом случае переходные правила закона оговаривают право нанимателя проживать в квартире до конца 2026 года. Если 31 декабря 2026 года жилец не сдаст ключи владельцу квартиры, тот имеет право подать в суд на выселение. Кроме того, владелец квартиры может взыскать ущерб с нанимателя за то время, в течение которого будет идти судебный процесс.
– Читательница сдает свою квартиру в аренду с 1 июля 2021 года. Сейчас подходит к концу время действия договора, но арендатор желает продолжать снимать квартиру нашей читательницы, а она сама не хочет этого. Имеет ли читательница право отказать нанимателю в продлении договора и просить освободить квартиру?
– Конечно, так как квартира, это собственность вашей читательниц, и договор аренды имеет конкретный срок.
Выясняем информацию
– Какие вопросы владелец квартиры должен задать нанимателю, прежде чем подписать с ним договор об аренде жилья?
– Самое главное – удостовериться, что у нанимателя есть регулярный доход и размер этого дохода позволяет оплачивать аренду, коммунальные платежи и возможный ущерб от порчи имущества владельца квартиры. Поэтому владелец квартиры может попросить нанимателя показать ему распечатку об обороте средств с банковского счета, справку с работы о фактическом заработке и месте работы. А еще было бы неплохо попросить у будущего нанимателя что-то вроде рекомендательного письма от предыдущего владельца квартиры, у которого он снимал жилье.
– Но наниматель может отказаться, заявив, что это личная информация!
– Да, может, и будет прав – это действительно личная информация. Но с другой стороны, если он откажется ее предоставлять, то и владелец квартиры может выбрать не его, а другого нанимателя.
– А каким образом наниматель может удостовериться в добропорядочности владельца квартиры?
– Жильцу правильно было бы убедиться, что человек имеет право сдавать указанную квартиру. Для этого надо запросить выписку из Земельной книги, в которой указано, кто является владельцем жилья. Бывает, что квартиру сдает не сам хозяин, а тот, кому поручили это сделать. В этом случае стоит попросить показать доверенность.
– Где можно взять типовой договор аренды квартиры?
– Возможно, его можно найти где-то в Интернете. Но надо знать, что существуют разные договоры об аренде жилья, те, которые составлены с учетом интересов владельца жилья, и те, что составлены с учетом интереса нанимателя. Лучше всего обратиться к юристу за составлением грамотного, отвечающего законодательству договора найма.
Ольга ВАХТИНА
