С 1 января серьезные перемены ждут клиентов крупнейшего в Балтии домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks. А это, на минуточку, жители 3200 домов Риги. С начала 2026 года их отношения с управляющим будет регулировать новый договор.
Каких только приключений не пережил этот злосчастный документ! На прошлой неделе Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) наконец-то представил обществу его новую версию.
Напомним, что с 1 января в Латвии завершается процесс приватизации жилья. В связи с этим домоуправления, ранее назначенные домам самоуправлениями, к этому сроку должны были перезаключить договора с клиентами.
В каждом доме был организован письменный опрос о новом договоре. В домах, где жители не проявили интереса к переменам, договор вступит в силу автоматически.
Уже известно о 109 домах Риги, которые проголосовали против новых договоров с RNP (многие уже перешли к другим домоуправлениям).
■ ■ ■
Условиями договора RNP были смущены не только собственники квартир, но и Центр защиты прав потребителей, и депутаты Рижской думы.
Например, в первой версии договора было указано, что клиенты RNP могут перейти к другому управляющему… только если заплатят все накопившиеся за домом долги.
Также управдом оставлял за собой право без согласования с жителями использовать 50% их накопительного фонда на аварийные работы, а еще 25% - на плановые ремонты. А ведь в законе четко сказано: тратить накопительный фонд можно только с разрешения владельцев квартир!
■ ■ ■
Много и других несуразностей было в договоре (право управляющего дважды в год пересматривать плату за обслуживание, его право хранить накопления жителей… в облигациях и т.п.). Другими словами, пользуясь пассивностью большинства жителей, управдом чуть не взял их всех в заложники.
А ведь в самом ближайшем будущем собственниками Rīgas namu pārvaldnieks могут стать коммерсанты. Значит, даже депутаты Рижской думы не смогут жителей защитить.
■ ■ ■
Что же, после вмешательства ЦЗПП большая часть спорных пунктов из договора пропала. Эксперты признают: исправленный договор для жителей практически безопасен.
А чтобы нашим читателям было проще разобраться в вопросе, публикуем перевод на русский язык главной части договора RNP – об обязанностях управдома.
■ ■ ■
7. Обязанности и права управляющего
7.1. Управляющий имеет право без отдельного полномочия или согласования с сообществом:
7.1.1. привлекать выбранных им третьих лиц для обеспечения действий по управлению домом и дополнительных услуг;
7.1.2. если жилой дом стал опасным для жизни или здоровья собственника или третьих лиц, или для имущества, - ограничить или приостановить доступ к жилому дому;
7.1.3. в порядке, установленном договором и нормативными актами, осуществлять взыскание задолженности по платежам как от имени управляющего, так и от имени сообщества собственников квартир.
(…)
7.1.4. рассчитывать, взимать, взыскивать плату за пользование землей, а также производить расчеты с собственником земли;
7.1.5. требовать предоплату за осуществление отдельных действий по управлению, которые не включены в плату за управление, информируя сообщество о времени выполнения и стоимости соответствующего действия по управлению;
7.1.6. запрашивать и предоставлять информацию государственным и муниципальным учреждениям, поставщикам услуг, о собственнике и/или сообществе собственников квартир, в той мере, в какой это необходимо для выполнения договора;
7.1.7. организовывать принятие решения сообществом;
7.1.8. принимать оперативные решения (например, об аварийном ремонте – прим.ред.);
7.1.9. иметь доступ и бесплатно использовать части общей собственности жилого дома для выполнения действий по управлению, в том числе для хранения имущества (хозяйственные помещения). Также имеет право бесплатно использовать электроэнергию, воду, канализацию и другие услуги в объеме, необходимом для исполнения договора;
7.1.10. в рамках действий по управлению представлять интересы собственника в вопросах, связанных с управлением жилым домом, в государственных и муниципальных учреждениях, а также в отношениях с физическими и юридическими лицами;
7.1.11. выполнять обязанности, наложенные на сообщество в административных или других актах, которые не подлежат оспариванию (например, распоряжение привести в порядок жилой дом, устранить незаконное строительство), в соответствии с объемом финансирования, предоставленного сообществом, в том числе используя средства накопительного фонда;
7.1.12. для обеспечения лучшего управления жилым домом и информированности собственников и/или сообщества, предоставлять сообществу и/или собственнику соответствующую информацию, соблюдая договор и нормативные акты;
7.1.13. по своей инициативе и с учетом фактической необходимости, но не чаще одного раза в квартал (в течение трехмесячного периода), вносить изменения в план ремонтных работ;
7.1.14. учитывая планирование, целесообразность, сезонность и другие существенные соображения, разделить оплату услуг, предоставляемых в рамках договора за дополнительную плату (например, внеплановые работы, чистка вентиляционных каналов, энергоаудит, заключение технического обследования), на несколько платежей в период до 12 месяцев;
7.1.15. хранить средства накопительного фонда в государственной кассе и зарегистрированном кредитном учреждении Латвийской Республики, размещая их как на расчетном счете, так и на срочном депозите. Иное размещение средств накопительного фонда осуществляется только в соответствии с решением сообщества.
7.2. Обязанности управляющего:
7.2.1. обеспечивать действия по управлению для выполнения задачи управления и другие услуги, соблюдая условия договора и установленное нормативными актами;
7.2.2. запрашивать, получать, учитывать и использовать платежи в соответствии с условиями договора, решениями сообщества и нормативными актами;
7.2.3. добросовестно, с той заботой и усердием, которые можно ожидать от расторопного и заботливого хозяина, выполнять действия по управлению в соответствии с условиями договора и установленным нормативными актами;
7.2.4. от имени сообщества заключать договоры об обеспечении услуг, предоставляемых третьими лицами, для жилого дома;
7.2.5. производить расчеты за услуги, предоставляемые третьими лицами;
7.2.6. вести учет и следить за дисциплиной осуществления платежей собственником, регулярно и своевременно информируя об этом собственника и/или сообщество;
7.2.7. в порядке, установленном нормативными актами, разработать и в срок, установленный специальными условиями, представить собственнику план работ по управлению жилым домом, а также организовать и контролировать его реализацию. План работ по управлению и плата за действия по управлению вступают в силу 1 января следующего года или в другой срок, установленный управляющим. Если управляющий изменяет план работ по управлению в срок, установленный в специальной части, то план работ по управлению вступает в силу в течение 30 (тридцати) дней со дня отправки или публикации уведомления на портале самообслуживания клиентов;
7.2.8. вносить изменения в план работ по управлению в соответствии с решением сообщества;
7.2.9. определять, рассчитывать и распределять платежи и выставлять собственнику счета за услуги, предоставляемые третьими лицами;
7.2.10. один раз в год предоставлять сообществу отчет о выполнении действий по управлению и отчет о поддерживаемом управляющим накопительном фонде (в том числе накопительном фонде для ремонтных работ), использовании его средств и остатке;
7.2.11. поддерживать и сохранять документацию, вести финансовый учет, необходимый для выполнения обязательств по договору, в той мере, в какой это вытекает или прямо связано с действиями по управлению;
7.2.12. информировать собственника и/или сообщество обо всех вопросах, касающихся управления и обслуживания жилого дома, включая необходимые, срочно выполняемые меры для защиты жилого дома от гибели, разрушения или повреждений, а также о предполагаемых расходах на эти меры;
7.2.13. организовывать, надзирать и контролировать выполнение текущего и внеочередного ремонта (устранение аварийных ситуаций путем принятия оперативного решения), за исключением случаев, когда сообщество собственников квартир само заключает прямые договора с исполнителями работ;
7.2.14. проверять, чтобы прямой договор сообщества (предмета договора и суммы) соответствовал принятому сообществом решению и полномочию уполномоченного лица сообщества;
7.2.15. производить оплату счета, выписанного в соответствии с исполнением прямого договора сообщества;
7.2.16. предоставлять письменные ответы на письма, жалобы и предложения собственников не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня их получения;
7.2.17. своевременно уведомлять собственника обо всех новостях и изменениях, связанных с управлением жилым домом, публикуя информацию на портале самообслуживания клиентов, а также по своему усмотрению размещая информационные объявления в жилом доме или отправляя их собственнику по почте или электронной почте;
7.2.18. зачислять в накопительный фонд дома полученные проценты и/или доходы от хранения накопительного фонда, упомянутого в пункте 7.1.15. договора, в соответствии с его размером и сроком хранения;
7.2.19. выполнять другие обязанности, вытекающие из договора или нормативных актов.
