Проблема принудительной аренды земли под многоквартирными домами – это «незаживающая рана» латвийского законодательства. Десятки тысяч владельцев квартир и сотни землевладельцев оказались заложниками системы, которую Конституционный суд (КС) раз за разом признает несовершенной. Недавнее решение суда от 10 декабря 2025 года вновь всколыхнуло общество. Портал «Делаем вместе» спросил адвоката и защитника интересов землевладельцев Нормунда Шлитке, сколько жители многоквартирных домов будут платить за хозяйскую землю впредь.
– Конституционный суд постановил, что плата за хозяйскую землю под домами и другими строениями в размере 4% от кадастровой стоимости в год несправедлива по отношению к владельцам земли – слишком маленькую прибыль они получают. Что это решение означает?
– Знаете, в Латвии сложилась удивительная ситуация. Иногда кажется, что все вокруг рушится: каждый новый созыв Сейма выглядит слабее предыдущего, министры демонстрируют поразительную некомпетентность.
Считаю, что на этом фоне Конституционный суд остается последним бастионом законности и справедливости. Это действительно феномен.
Несмотря на то, что судьи приходят туда из тех же министерств, в стенах суда они как будто преображаются. Это напоминает систему американских присяжных: когда двенадцать обычных людей, поставленных в рамки закона, выносят максимально справедливые решения.
И вот Конституционный суд в очередной раз подтвердил свою высокую планку, поставив законность выше политической конъюнктуры.
«Это уже восьмой иск!»
– Вы сказали «в очередной раз». Но ведь это далеко не первый иск землевладельцев в Конституционный суд, где они оспаривают решение Сейма о размере платы за пользование хозяйской землей. Сколько раз Фемиде приходилось вмешиваться в этот спор?
– Фактически это уже, наверное, восьмой раз, а не третий или четвертый, как принято считать. История затяжная, уже целое поколение латвийцев выросло в этих условиях. Вспомните 2018 год – тогда суд впервые высказался чрезвычайно резко. Было признано, что закон о потолках платы за аренду хозяйской земли приняли с грубейшим нарушением процедуры. Это был прецедент для Латвии: суд прямо указал на «поверхностность» законодателя.
В этот раз мы тоже пытались убедить суд, что закон был принят, как я это называю, «хулигански». Посудите сами: суд дает государству год на внесение поправок. Проходит год – ничего не делается. В последнюю минуту министр юстиции подписывает законопроект, составленный какими-то «неизвестными лицами» в кабинетах министерства. У этих людей нет ни экономического образования, ни понимания того, что такое справедливость и экономически обоснованная цена. Это бессмысленный документ, который министерство просто переправило в комиссию Сейма, минуя Кабинет министров. Так и появилась нынешняя плата за пользование землей в размере 4%. Почему именно 4%? Кто подсчитал, что это справедливо? Почему землевладельцам с этих 4% еще приходится платить налог на недвижимость в размере как минимум 1,5%? Ответов мы ни разу не услышали.
Так работает государственная машина: если проект подан партнером по коалиции, он идет вперед, и неважно, насколько он абсурден. Все логичные предложения, которые готовил наш «Комитет по земельной реформе» вместе с оппозицией, были просто отклонены. А теперь представители Сейма в суде с невинным видом говорят: «Но у вас же была возможность вносить предложения». Да, возможность была, но вы их все проигнорировали!
– Что предлагали землевладельцы, чтобы разрешить этот конфликт интересов вокруг платы за хозяйскую землю, в том числе под многоквартирными домами?
– Было два основных пути. Первый – самый радикальный и честный. Мы давно говорим государству и обществу: землевладельцам не нужны права на эту землю под чужими домами и строениями. Нам не нужны недра, не нужно воздушное пространство над вашими домами, мы не собираемся организовывать там движение или выращивать помидоры в ваших дворах, хотя сейчас по закону мы имеем такое право (жители домов платят за пользование землей, но по сути они могут только ходить по ней). Нам это не нужно! Вы и так уже де-факто отобрали у нас эту собственность и право ее использования.
Давайте называть вещи своими именами. Если землевладелец придет в Рижскую думу и скажет: «Я хочу построить дорогу на своем участке, прилегающем к многоквартирному дому», ему ответят: «Нельзя, там сервитут». Владелец сервитута – то есть жильцы дома – строить могут, а номинальный владелец земли – нет. Владение землей отобрано у нас фактически, и мы предлагали Сейму закрепить это де-юре.
Парадоксы собственности: кто отвечает за упавшее дерево?
– Вы хотите сказать, что землевладельцы готовы официально отказаться от прав на землю? Но тогда почему плата жителей в размере 4% от кадастра вас не устраивают?
– Потому что сейчас ситуация абсурдна. Власть делает вид, что земельная собственность у землевладельцев якобы не отобрана, и поэтому компенсация в 4% кажется им «справедливой». Мол, вы же можете этой землей распоряжаться: вешать рекламу, ставить кондиционеры, собирать деньги. Но попробуйте это сделать!
У меня есть пример из практики: владелец земли в отношениях принудительной аренды имеет право на все ее недра, в том числе – на воду в колодце или скважине. Если жители или другие пользователи берут эту воду, по сути это кража. Так вот, администрация Екабпилсской тюрьмы просто «крадет» воду на полмиллиона евро на участке землевладельца. А полиция разводит руками: «Вы что, тюрьма по факту не может ничего украсть!»
Более того, при нынешней системе, когда у владельцев земли все права отобраны де-факто, все обязанности остаются на владельце земли.
Возьмем простой пример: сухое дерево во дворе многоквартирного дома. Если оно упадет на человека или машину, кто пойдет в тюрьму? Кто будет платить компенсацию пострадавшему? Землевладелец, потому что по закону дерево принадлежит ему, он и должен за него отвечать.
Так вот землевладельцы говорят властям: хватит этой игры. Если у нас отобрали права на землю в отношениях принудительного пользования, заберите у нас и связанные с этой землей обязанности! Мы предлагали перейти к системе персонального сервитута, как это сделано в свободных портах. Там нет конфликтов.
– То есть концепция «персонального сервитута» – это и есть ваш компромисс?
– Именно. Мы предлагали Сейму ввести плату за пользование землей в размере 5%, но при условии, что все обязанности и налоги переходят на пользователей земли. Сейчас же ситуация не поддается логике. Неважно, кто живет в квартире – долларовый миллионер или бедная пенсионерка – оба платят по 4%. При этом Рижская дума может дать пенсионерке скидку 90% на налог на недвижимость, а богатому иностранцу – нет. Но землевладелец от этого никак не выигрывает.
Бывают вопиющие случаи: пожилой даме, которой под сто лет, принадлежит земля под домом. Жильцы не хотят исправно платить аренду, но при этом высыпают на ее газон несколько грузовиков щебенки, чтобы парковать там машины. Рижская дума видит это и начисляет хозяйке земли повышенный налог на недвижимость в размере 3% за «незаконную застройку» на газоне. В итоге с пожилой женщины взыскивают налог в двойном размере и она практически ничего больше не получает от этой земли в условиях принудительной аренды, хорошо еще, если свои деньги не доплачивает.
Государство заплатит за ошибки чиновников
– Давайте вернемся к решению Конституционного суда. Что конкретно он постановил в этот раз? Кто и кому теперь должен платить?
– Суд вынес очень интересное решение. Нам не удалось убедить его в том, что процедура была нарушена настолько, чтобы отменить закон целиком (хотя я по-прежнему считаю переписку министра юстиции с однопартийцами в Сейме незаконной и буду требовать процесса против них).
Однако суд сказал главное: закон может формально существовать, но Сейм обязан до 1 июля принять нормы о выплате особых компенсаций для тех землевладельцев, которые в условиях раздельной собственности получают необоснованно маленькую прибыль.
Это касается и тех случаев, когда налог на недвижимость «съедает» большую часть платы от жильцов или даже превышает ее.
– То есть теперь мы, налогоплательщики, будем платить эти компенсации владельцам земли?
– Именно так. Чиновники любят говорить: «платит государство». Но в государственном кармане нет других денег, кроме наших с вами налогов. Наши «слуги народа» возомнили себя господами, и пока мы это терпим, ситуация не изменится.
По нашим самым пессимистичным прогнозам, из-за этого решения государство должно будет выплачивать около 20 000 евро за каждый рабочий день в качестве компенсаций землевладельцам.
Земельная служба пыталась схитрить: 23 декабря они внезапно снизили кадастровые стоимости земли, чтобы уменьшить базу для выплат, но это лишь попытка затушить пожар стаканом воды.
– 20000 евро в день? Это огромные суммы. А если пересчитать на часы?
– Считайте сами. Если взять стандартный восьмичасовой рабочий день, то каждый час бездействия Сейма стоит бюджету примерно 2000 евро. Мы с вами сегодня отработаем восемь часов, а Сейм, скорее всего, нет. Но счетчик уже включен.
Землевладельцы имеют право требовать компенсации неполученной прибыли уже с 1 января 2025 года.
Суд дал время на разработку закона до 1 июня 2026 года. Но если к этому моменту регулирования о выплате компенсаций не будет, землевладельцы пойдут в суды напрямую. И я вам скажу больше: иски о взыскании неполученной прибыли за предыдущие годы уже подаются и выигрываются.
За одну только первую неделю года государство уже накопило около 80 000 евро убытков. Это тянет на уголовное дело для чиновников Министерства юстиции за прокрастинацию и нанесение ущерба государству.
– А кто будет определять, достаточную ли прибыль получает землевладелец от жителей дома на его земле?
– По нашим расчетам, практически каждый землевладелец сможет доказать, что его прибыль сейчас недостаточна.
Три пути к выходу из тупика
– Хорошо, но что делать нам, владельцам квартир? Мы платим 4%, из которых землевладелец еще платит налоги. Все недовольны, это какой-то замкнутый круг. Какой выход видите вы?
– Есть три варианта развития событий.
Вариант первый – самый честный. Его поддерживают и объединение землевладельцев, и объединение собственников квартир. Государство должно просто найти деньги, выкупить эту землю у владельцев и передать ее жильцам – либо даром, либо на условиях льготной приватизации. Когда власти говорят, что «денег нет», они лгут. За 10 лет мы выплачиваем бюрократам, которые обслуживают эту нелепую систему, столько же денег, сколько стоит вся эта хозяйская земля.
Если нынешние темпы выкупа земли сохранятся, процесс растянется на 100 лет, и за это время мы отдадим чиновникам в виде зарплат более миллиарда евро.
Вариант второй – через финансовое учреждение Altum. Altum выкупает землю и сдает ее жителям под небольшой процент. Земля – это ресурс, который невозможно восполнить. Недаром же Дональд Трамп сейчас так мечтает купить Гренландию: земля – это актив, который мы пока не научились воспроизводить. Чтобы получить новую землю, нам надо разве что Луну колонизировать.
Получается, государство не может проиграть, купив землю сейчас и продав ее жителям в рассрочку. Да, оно может немного проиграть, если раздаст эту землю жителям бесплатно, но если смотреть на ситуацию честно, люди этого заслужили. Ведь они рассчитывали получить землю под домом еще десятилетия назад в момент приватизации и оплатили ее своими приватизационными сертификатами. Это инвестиция в социальное спокойствие.
Вариант третий – компромиссная ставка. Если государство отказывается выкупать землю, мы предлагаем вариант, который можно принять буквально за неделю. Это ставка 5% от кадастра плюс переход всех прав и обязанностей к жильцам через персональный сервитут.
В этом случае землевладелец больше не отвечает за упавшие деревья, а жильцы получают право делать на земле что угодно: ставить кондиционеры, обустраивать стоянки, брать воду из колодцев. И налоги они платят сами: если все законно – 1,5%, если есть льготы – 0,15%, а если решили устроить незаконную стройку – пусть платят 3%. Это справедливо: кто пользуется, тот и несет ответственность.
– Вы упоминали также градацию ставок за пользование хозяйской землей. Это еще одно предложение?
– Да, это промежуточный вариант. Сейчас все – и владельцы бензоколонок, и казино, и пенсионеры в хрущевках – платят одинаковые 4%. Мы предлагали дифференцированный подход:
- частные дома – 5%;
- многоэтажки – 5,5%;
- гаражи – 6%;
- крупные магазины – 7%.
И, конечно, компенсация налога на недвижимость сверху.
Кстати, жители уже забыли, что с 2010 по 2014 год сами платили налог за хозяйскую землю и это было вполне жизнеспособно.
Чего ждать жильцам в 2026 и 2027 годах?
– Как быстро Сейм может принять новые решения о плате за хозяйскую землю, чтобы не платить землевладельцам по 20 000 евро в день за недополученную прибыль?
– Мы умеем работать быстро, когда есть политическая воля. Помните, как наши хоккеисты привезли бронзу с чемпионата мира? Дополнительный выходной в стране ввели за один вечер. Если бы в понедельник проект подали в комиссию, в четверг президент мог бы его уже провозгласить.
Но мой прогноз пессимистичен. Сейм будет тянуть до последнего. Им важен популизм перед выборами, которые пройдут в октябре 2026 года. До этого момента они вряд ли решатся на непопулярные шаги.
Но мы не будем ждать. В январе-феврале мы собираем группу землевладельцев и идем в суды. Хватит ждать! Мы будем подавать иски вплоть до Европейского суда по правам человека. Землевладельцев мучают с 2007 года – за это время выросло целое поколение, мы умеем ждать и бороться.
– А если Сейм примет вашу ставку в 5% плюс налоги, где шанс, что вы снова не оспорите ее к Конституционном суде, как адвокат?
– Если ко мне придет клиент с просьбой еще посудиться, я скажу: «Ищи другого адвоката». Я сам предложил этот компромисс и считаю его самым быстрым и безболезненным вариантом для всех сторон. Это позволило бы нам наконец закрыть этот вопрос и начать жить в нормальном правовом поле.
– Резюмируя: ближайшие месяцы для жильцов будут спокойным, а основные битвы развернутся в Сейме в конце 2026 года?
– Да, я не надеюсь на изменения в ближайшие 11 месяцев. Но нужно внимательно следить за новостями в 2026 году. Суд поставил жесткие рамки: 1 января 2027 года – это точка невозврата. Либо у нас будет разумный закон о пользовании хозяйской землей, либо государство захлестнет волна исков. Мы, со своей стороны, сделаем все, чтобы голос здравого смысла был услышан.
От редакции
Подведем итог для наших читателей – владельцев квартир. Что им делать сейчас и к чему готовиться?
Главное – без паники.
- 2026 год: в этот период кардинально ничего не меняется. Порядок, действующий с начала 2025 года (плата за пользование землей в размере 4% от кадастра с ограничениями роста), продолжает работать. Вы платите за землю под домом столько же, сколько платили раньше.
- До 1 июня 2026 года: Сейм обязан принять новые правила компенсаций для землевладельцев. Это «домашнее задание» от суда. Скорее всего, компенсации лягут на бюджет, а не на жильцов напрямую, но это все равно наши общие деньги.
- С 1 января 2027 года: старые нормы о 4% полностью теряют силу. Если к этому времени Сейм не примет новый закон, возникнет правовой вакуум. В худшем случае землевладельцы могут попытаться требовать рыночную аренду, но государство будет вынуждено вмешаться.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
