Удар по принудительной аренде

В сентябре Сейм поддержал поправки, которые должны облегчить жизнь всем жильцам домов на хозяйской земле. Согласно новому регулированию, с 1 января 2022 года в Латвии будет введена единая ставка платы за пользование хозяйской землей – не более 4% от кадастровой стоимости в год. Некоторые жители сэкономят на этом десятки евро, а некоторые – сотни.

Министерство юстиции объявило о полной реформе принудительной аренды еще в 2020 году, так что этого решения Сейма ждали примерно 110 000 семей. Напомним, что на хозяйской земле по всей стране стоят более 200 тысяч зданий, из них 3677 – это приватизированные многоквартирные дома.

Борьба длиной в 11 лет

О том, решит ли новое регулирование проблемы в отношениях собственников земли и квартировладельцев, рассказывает Владимир Ткаченко, юрист, член правления общества «Народ против земельных баронов».

– Попытки найти справедливое решение вопроса о плате за пользование хозяйской землей предпринимались с 2008 года. В то время резко, сразу в 7–10 раз, возросла кадастровая стоимость земли. Соответственно, повысилась и плата за аренду хозяйской земли под домами, – говорит Владимир Ткаченко. – Камнем преткновения был вопрос размера арендной платы. В 2017 году Сейм принял благоприятные для владельцев квартир поправки к законам, согласно которым ставка за принудительную аренду должна была за три года снизиться до 3% от кадастровой стоимости земли. Однако Конституционный суд признал эти поправки (вернее, саму процедуру их принятия) не соответствующими Сатверсме. 

Была проиграна одна битва, но не война. Ткаченко рассказывает, что в 2019 году была поставлена окончательная точка в вопросе о налоге на добавленную стоимость (НДС). Верховный суд решил, что собственники квартир не обязаны платить НДС, налог нельзя включать в плату за аренду земли:

– Мы боролись за это с 2008 года, и нам потребовалось 11 лет, чтобы победить.

– Сейчас Сейм фактически упразднил принудительную аренду земли. Вместо нее вводится сервитут с единой для всей страны платой – 4% в год. Это решит проблемы собственников квартир и землевладельцев?

– Отчасти. В законе осталось много неясных вопросов, которые требуют изменений в других нормативных актах. Речь идет, например, о порядке оплаты пользования землей, о том, должен ли владелец земли искать собственников квартир, чтобы получить с них плату, или, напротив, это квартировладельцы должны искать хозяина земли.

– Для каких регионов Латвии характерна проблема раздельной собственности?

– Эта проблема остро стоит в основном в Риге и в Юрмале, где земля дорогая. Проблема существует и в других городах, но там кадастровая стоимость земли значительно ниже, следовательно, и арендная плата ниже. Например, в Риге в домах на улице Валдемара в районе улицы Ханзас платежи за землю для одной квартиры в доме-хрущевке доходят до 500–700 евро в год. Причина в том, что в новом микрорайоне Ханзас земельные участки под застройку продавались очень дорого. В результате значительно подорожали и соседние участки земли, на которых давно стоят дома. Некоторые из них стоят теперь больше миллиона. Потому и арендная плата там высокая. 

Единая ставка

– Новое регулирование вводит единую ставку платы за пользование хозяйской землей – 4% от кадастровой стоимости в год. Кого это касается?

– Единая ставка относится и к частным, и к многоквартирным домам, и к гаражам, и другим строениям. По новому закону срок исковой давности по платежам за пользование землей будет одинаковым и для физических, и юридических лиц – три года.

– Единая ставка аренды рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли. Вы видите в этом проблему?

– Да, потому что кадастровая стоимость участков, на которых стоят дома, сегодня сравнима с кадастровой стоимостью свободных участков под застройку. В действительности же участки, на которых стоят чужие дома, продаются в среднем за 30% от кадастровой стоимости (то есть реальная их стоимость куда ниже кадастровой. – Прим. ред.). 

Мы боремся за то, чтобы кадастровая стоимость соответствовала реальной стоимости земли. До 2025 года Министерство юстиции должно разработать новые правила определения кадастровой стоимости недвижимости. Наша задача – добиться, чтобы новые правила позволяли рассчитать кадастровую стоимость земли под многоквартирными домами максимально приближенно к ее рыночной стоимости.

Аренда или сервитут? 

– Чем принудительная аренда отличается от новой формулировки «Законное право землепользования за плату»?

– По сути, аренда – это результат добровольного соглашения сторон, но при существующей принудительной аренде никакой добровольности не было и нет. 

При арендных отношениях жильцов представляет вся общность собственников квартир. Каждый владелец квартиры арендует весь участок земли и отвечает по долгам в размере своей идеальной части дома. Но бывало так, что в одном и том же доме жильцы, заключившие договоры, платили аренду за землю в размере 6% от кадастровой стоимости, а жильцы, которые платить отказывались, но потом заключили мировое соглашение в суде, платили больше – 7,5%. Хотя это явно противоречит закону. Новый закон исключает такую ситуацию, все будут платить по единой ставке.

– Чем сервитут лучше аренды?

– Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Если в 2017 году, когда наше общество предложило идею заменить арендные отношения на сервитутные, Министерство юстиции от нее отмахнулось, то в 2019 году уже согласилось и приняло нашу концепцию. И понятие сервитута было закреплено в новом законе.

– На какие действия собственники квартир должны будут получать разрешение у владельцев земли?

– Сейчас, если жители хотят оборудовать на хозяйской земле стоянку или детскую площадку, им требуется согласие собственника земли. Согласие землевладельца нужно даже в случаях, если жители хотят утеплить дом, ведь они меняют параметры дома. А вот после вступления в силу новой редакции закона, с 1 января 2022 года, на все это согласие собственника земли получать будет не нужно. 

Как решить проблему?

– Как можно окончательно решить проблему раздельной собственности?

– Сегодня все признают, что государство при денационализации совершило ошибку, отдав землю под жилыми домами прежним владельцам или их наследникам. В сельской местности такого не допустили, бывшим владельцам компенсировали стоимость земли, на которой находились чужие дома. В городах не так. Там все упирается в деньги. И это большие суммы. 

– Каким мог бы быть справедливый вариант решения проблемы?

– Справедливо было бы, если бы государство или самоуправление выкупило эти земли у собственников и потом передало их в аренду или на выкуп собственникам квартир.

– Вы думаете, государство согласится выкупить хозяйские участки?

– Государство и самоуправления на это говорят: «У нас нет денег». Но ведь существуют механизмы, как деньги найти – например, с помощью государственного финансового учреждения Altum. Допустим, Altum мог бы выкупить хозяйские земли и сдать их жильцам в аренду с правом выкупа. И через 15–20 лет, внося арендную плату и сумму за выкуп, жильцы получили бы землю в свою собственность. Ведь одно дело, когда вам за два-три года нужно выложить за землю несколько тысяч, и другое – когда выкуп земли растянут на 15–20 лет. По такой схеме люди могли бы приобрести хозяйскую землю без особого напряга. 

Но сейчас в Сейме рассматривается другой вариант решения проблемы. В двух чтениях уже принят проект Закона о прекращении раздельной собственности на землю под многоквартирными домами. Авторы законопроекта предполагают дать жильцам право, даже без согласия собственника земли, выкупать участок под домом по его кадастровой стоимости. 

Однако тут возникают вопросы. Во-первых, почему выкупать надо по кадастровой стоимости? Во-вторых, как справедливо определить размеры выкупаемого участка?

– А главное, что будет, если за выкуп земли проголосует только часть владельцев квартир?

– Это еще один подводный камень. По Гражданскому закону для выкупа земли должно быть стопроцентное согласие совладельцев дома – то есть всех собственников квартир. Но чисто практически единогласного согласия достичь невозможно хотя бы потому, что процесс выкупа земли – дело длительное, и пока он идет, кто-то из жильцов может умереть. Тогда вопрос придется решать наследникам, а процесс наследования у нас не быстрый, так что все придется начинать сначала. Поэтому сейчас предполагается, что решение о выкупе хозяйской земли будет принимать простое большинство собственников квартир (50% + 1 голос), что противоречит Гражданскому закону и может быть оспорено в суде Сатверсме. Несогласные с подобным голосованием все равно обязаны будут подчиниться решению большинства. Но что делать одиноким пенсионерам, у которых денег не хватает даже на проживание? Если платить за выкуп земли они не смогут, в какой-то момент придет судебный исполнитель и опишет их квартиру. 

«Направление задано правильное»

Мы попросили прокомментировать поправки к закону присяжного адвоката Нормунда Шлитке, который известен десяткам тысяч рижан тем, что весьма активно представляет интересы землевладельцев.

Система в три шага

– Как вы оцениваете изменения в законе, которые полностью трансформируют принудительную аренду хозяйской земли?

– Направление задано правильное. Уже в 2008 году землевладельцы, подавая иск в Конституционный суд, говорили о том, что понятие принудительной аренды надо заменить на личный сервитут. Во всей Латвии должен быть введен единый порядок.

Землевладельцы предлагали трехшаговую систему: первый шаг – аренда, второй шаг – личный сервитут, третий шаг – право выкупа. 

– Чем личный сервитут лучше аренды?

– Если вы арендуете землю, то платите арендную плату, но при этом не имеете право что-то построить на этой земле – например, оборудовать подъемник для инвалидов. Даже дорожные знаки и разметку без хозяина земли установить нельзя.

При введении личного сервитута все четко: пользователь сервитута, в частности владелец 

здания (или общность жильцов), имеет право в полном объеме пользоваться землей, ее плодами, благоустраивать территорию. При этом он платит землевладельцу за сервитут и компенсирует налоги, которыми облагается недвижимость.

При личном сервитуте землевладелец не имеет даже права заходить на участок без разрешения владельцев дома или  квартир. 

Словом, землевладельцы сначала обрадовались, услышав, что в законе аренду заменят на сервитут. Но тут оказалось, что это будет не персональный, а реальный сервитут. 

– В чем разница?

– При реальном сервитуте в отношения вступают не два человека, а два имущества. В новом регулировании Сейм просто взял и написал, что у собственника строения есть законное право пользоваться землей, не объяснив, что к чему. Поэтому неясно, какие права будут у собственников квартир.

Вот, например, вы владеете частным домом на чужой земле и посадили там яблоки и груши, кому будет принадлежать урожай?

– Наверное, мне, если я сама посадила.

– Нет, при реальном сервитуте урожай принадлежит землевладельцу. 

4% – это слишком мало

– Почему землевладельцев не устраивает ставка 4% годовых?

– Если землевладелец не имеет права даже войти в свое имущество, например, обустроить стоянку на своей территории и получать за нее плату с жильцов, то 4% – это слишком мало и экономически необоснованно.

Я думаю, ставку надо вернуть к прежним 6% и четко определить, что теперь владелец земли не имеет права вступать на свой земельный участок, зато он получает соразмерную и адекватную плату от владельцев квартир. 

К тому же Юридическое бюро Сейма считает, что принятый закон не будет мотивировать жителей выкупать землю. Люди могут решить, что выгодней платить 4%.

– А зачем вообще выкупать землю?

– Чтобы владеть землей полностью. Ведь есть же практика, когда домоуправления выкупают землю под домами и потом предлагают постепенно выкупить ее владельцам квартир. Так делает, например, домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs. Это дает жильцам возможность заасфальтировать дороги у дома, обустроить детские площадки. Благодаря выкупу земли в Риге появились дворы, которые раньше были в лужах и колдобинах, а сейчас отлично благоустроены. 

– Однако не все жильцы имеют доход, позволяющий выкупить землю. 

– Тогда домоуправление может оставить землю себе. Была ведь здравая идея о том, что землю будут выкупать не квартировладельцы поодиночке, а общества собственников квартир. В таком случае жильцы, у которых нет средств на выкуп земли, в будущем могли бы платить арендную плату уже не землевладельцу, а своему же обществу собственников квартир. 

– Почему государство не может выкупить участки земли с раздельной собственностью?

– Пока такое практикуется только на сельскохозяйственной земле. Есть спецфонды, которые выкупают такие земли и потом сдают их в аренду – либо бывшим владельцам земли, либо соседям с правом выкупа. И это очень хорошо, что государство свои лишние деньги или резервы вкладывает в землю. От этого выигрывают все, государство становится надежным партнером арендаторов земли.  

Эту программу можно было бы применить и к городской земле. Однако сейчас из бюджетных средств запрещено покупать земли под зданиями, так как по закону, выкупив землю, государство должно ее жильцам подарить. Но это невозможно и неправильно. Поэтому надо было бы создать новый фонд по типу финансового учреждения Altum, который выдавал бы гранты владельцам квартир, желающим выкупить землю под зданием.

Но новый закон тормозит этот процесс – если ты платишь за пользование землей только 4% в год и при этом можешь получать все блага, у тебя просто не будет экономического интереса выкупать землю. 

Марина СИУНОВА