Поправки к Закону о квартирной собственности, вступившие в силу 5 января, предусматривают регистрацию истинного бенефициарного владельца (ИБВ) объединения собственников квартир. Как отмечает портал Lvportals.lv, в отрасли эти изменения оцениваются по-разному: одни считают их формальными, другие возражают, называя абсурдной презумпцию, согласно которой управляющий признаётся ИБВ.
Закон дополнен статьёй 15.5, которая вводит обязанность регистрировать ИБВ объединения собственников квартир.
Объединение приравнено к юридическому лицу
Поправки устанавливают, что объединение собственников квартир приравнивается к юридическому лицу в части обязанности установить и раскрыть своего истинного бенефициарного владельца. Обязанность раскрытия ИБВ возникает в момент, когда объединение вступает в гражданско-правовые отношения с третьими лицами.
В аннотации к законопроекту разъясняется, что под вступлением в гражданско-правовые отношения понимается заключение любой сделки с третьими лицами — например, договоров о поставке коммунальных услуг или сотрудничество с субъектами, перечисленными в части первой статьи 3 Закона о предотвращении легализации преступно нажитых средств и финансирования терроризма и пролиферации (в том числе с кредитными учреждениями).
ИБВ определяется в соответствии с подпунктом «a» пункта 5 части первой статьи 1 указанного закона. Это означает, что ИБВ объединения собственников квартир считается физическое лицо, которому прямо или косвенно принадлежит более 25% объединения либо которое прямо или косвенно осуществляет контроль над ним.
Порог в 25% определяется исходя из количества квартир в конкретном жилом доме.
Реестр ИБВ юридических образований
Сведения об ИБВ объединения регистрируются в реестре истинных бенефициаров юридических образований, который ведёт Регистр предприятий (UR). Для идентификации объединения используется тот же идентификатор, который ранее присвоен Бюро государственного контроля строительства (BVKB).
Регистрация осуществляется в порядке, установленном главой 8.2A Закона «О Регистре предприятий Латвийской Республики».
Подробная информация о данных, подлежащих представлению при регистрации ИБВ, опубликована на сайте Регистра предприятий в разделе «Разъяснение об обязанности объединения собственников квартир установить и раскрыть истинного бенефициарного владельца».
Управляющий как истинный бенефициар
Часть шестая статьи 15.5 Закона о квартирной собственности устанавливает: если жилым домом управляет управляющий и он же представляет объединение собственников в отношениях с третьими лицами, и при использовании всех возможных средств невозможно установить ни одно физическое лицо — ИБВ в понимании закона, а также исключены сомнения в существовании иного ИБВ, — истинным бенефициарным владельцем объединения считается управляющий.
Если управляющий не является физическим лицом, ИБВ считается исполнительный орган управляющего.
Примеры:
- В жилом доме 120 квартир, заключён договор управления с юридическим лицом «X». В этом случае ИБВ является фирма «X».
- В доме 24 квартиры, договор заключён с сертифицированным управляющим — физическим лицом. ИБВ является конкретное физическое лицо — управляющий.
- Домом управляет товарищество собственников или кооператив. ИБВ является соответствующее товарищество или кооператив.
«В данном случае ни управляющему, ни объединению ничего делать не нужно, — поясняет директор Департамента жилищной политики Министерства экономики Мартиньш Аудерс. — Действует законная презумпция, что управляющий является ИБВ».
В случаях, когда ИБВ — управляющий, субъекты закона и иные лица получают данные из Строительной информационной системы (BIS), а не из Регистра предприятий.
«При смене управляющего ИБВ становится новый управляющий, и это видно в реестре управляющих BIS», — добавляет М. Аудерс.
Почему допускается отступление от общего порядка
В аннотации к законопроекту объясняется, почему в вопросе раскрытия ИБВ объединений собственников допустимо отступление от стандартного подхода.
Во-первых, объединения характеризуются фрагментированной структурой собственности, из-за чего в большинстве случаев невозможно определить ИБВ, исходя из количества квартир.
Во-вторых, необходимо учитывать существенную роль управляющего в управлении домами и представительстве объединения в отношениях с третьими лицами.
Поскольку сведения об управляющем уже регистрируются в реестре объединений собственников и являются публично доступными, нет необходимости дублировать эту информацию в реестре Регистра предприятий в случаях, когда ИБВ признаётся управляющий.
Управляющих призывают регистрироваться в BIS
Хотя законом предусмотрено, что объединения, созданные до 5 января 2026 года, будут зарегистрированы BVKB до 1 апреля 2026 года, бюро уже в начале января сообщило о создании реестра объединений собственников квартир. Он доступен в BIS в разделе «Реестры».
Реестр носит информационный характер и предназначен для обеспечения публичной и достоверной информации обо всех объединениях собственников квартир в Латвии.
BVKB напоминает: для отображения полной информации об объединении управляющий должен быть зарегистрирован в реестре управляющих жилыми домами BIS. В противном случае банки и другие учреждения не смогут автоматически проверить полномочия представителя объединения, что может затруднить открытие счёта, получение кредита или заключение договоров.
В разделе BIS «Дело дома» зарегистрировано около 1600 активных управляющих. По оценке BVKB, активность неравномерна — «малым» управляющим следует быть более активными.
Если принадлежит более 25%
В реестре ИБВ юридических образований данные раскрываются только тогда, когда ИБВ нельзя определить на основании презумпции.
Вопрос: В доме три квартиры, каждая принадлежит отдельному физическому лицу. Кто ИБВ?
Ответ М. Аудерса: Все три собственника считаются ИБВ и должны зарегистрироваться в реестре Регистра предприятий.
Вопрос: У дома нет управляющего. Кто ИБВ?
Ответ: ИБВ являются собственники квартир, и все они должны зарегистрироваться в реестре ИБВ.
Вопрос: Девелоперу принадлежит 75% квартир, остальные проданы. Кто ИБВ?
Ответ: Девелопер обязан зарегистрироваться как ИБВ.
Пока не зарегистрировано ни одного объединения
Закон устанавливает, что зарегистрированные объединения должны до 1 октября 2026 года подать в Регистр предприятий сведения об ИБВ.
На данный момент в реестре ИБВ юридических образований не зарегистрировано ни одного объединения собственников квартир, сообщила представитель Регистра предприятий Агате Марта Шавея.
Государственная пошлина за регистрацию не взимается — регистрация бесплатна.
Правовые последствия
Если объединение не раскрывает ИБВ, это может привести к затруднениям в участии в гражданско-правовом обороте, включая заключение договоров с третьими лицами.
Уголовный закон (статья 195.¹) предусматривает уголовную ответственность за умышленное непредоставление или предоставление ложных сведений об ИБВ.
Мнения экспертов
■ Абсурдно презюмировать, что управляющий — ИБВ
Иева Кетерлиня, присяжный адвокат
Сам по себе факт отсутствия представителя не может обосновывать презумпцию, что ИБВ является управляющий. Управляющий, как правило, не принимает самостоятельных решений о собственности и не имеет имущественного интереса, кроме вознаграждения за услуги. Абсурдно считать, что ИБВ объединений являются члены правления крупных управляющих компаний.
■ Закон содержит противоречия
Даце Варна, председатель правления ассоциации «Mājoklis»
Поправки направлены на упрощение привлечения кредитов, однако противоречат базовому принципу: объединение действует в интересах собственников, а управляющий — лишь исполнитель. Новые нормы ограничивают свободу выбора представителя и создают дополнительную административную нагрузку, особенно для региональных домов, управляемых самими собственниками.
■ Статус ИБВ — формальный
Инита Кабанова, SIA «Rīgas namu pārvaldnieks»
Для нас важно, чтобы статус ИБВ не уменьшал контроль собственников над финансовыми решениями. Закон прямо устанавливает, что финансовые обязательства возможны только по решению объединения. Поэтому для управляющего статус ИБВ носит формальный и символический характер и не даёт реального влияния.
