Рижане начали жаловаться на домоуправления, которые выполняют большую часть ремонтных работ в их домах по аварийному графику. «Заменили трубы, – пишет Анита, – и поставили жителей перед фактом, что в июле за эти работы надо заплатить 3000 евро на 25 квартир. Почему нельзя было заранее запланировать замену этих ржавых труб? Я провела опрос фирм, две из них сообщили, что в плановом порядке готовы были выполнить замену труб за 1800–2000 евро».
Жители подозревают, что под прикрытием аварийных работ домоуправления растрачивают ремонтные накопления их домов. Ведь плановый ремонт тех же труб управляющий обязан заранее согласовать с собственниками квартир и выполнять только в рамках накопленных ими средств. В свою очередь тот же ремонт, но проведенный под прикрытием аварийной ситуации, согласовывать не требуется. Домоуправление обязано ликвидировать аварию как можно скорее, даже если у дома нет необходимых для этого средств. Далее управляющий может выставить владельцам квартир дополнительные счета.
«Такая ситуация произошла у нас в пятиэтажке литовского проекта по пр. Курземес в Риге, – жалуется наша читательница Елена. – Управляющий только что поменял крышу, якобы она была аварийная. Работы ни с кем не согласовал, и теперь владельцы 60 квартир дома в течение трех лет будут получать от домоуправления дополнительные счета на 16 евро в месяц».
Выглядит это очень подозрительно, считает Елена.
«Пока чинится одно, ломается другое…»
– Жильцы жалуются, что в их домах слишком часто стали проводиться аварийные работы, а не запланированные. По какой причине такое может быть? Ведь в обязанности домоуправления входит регулярная проверка состояния дома. Получается, что проверки проводятся некачественно?
– Давайте разберемся на примере типичной ситуации, – говорит Юрий Тукишс, директор управления по предоставлению услуг крупнейшей управляющей компании Латвии Rīgas namu pārvaldnieks (RNP). – Проверка технического состояния – обследование дома – это своего рода диагностика, которая помогает оценить, что дом подлежит ремонту и, соответственно, помогает спланировать предстоящие работы. В старых домах список таких работ может быть очень длинным, поскольку как инженерные коммуникации, так и конструкции старые и изношенные. Так, например, дому может потребоваться новая крыша и новые стояки – и то, и другое констатируется при обследовании. Обе эти работы большие, и общедомовых накоплений недостаточно для обеих, поэтому домоуправление начинает с самого важного и приводит в порядок крышу (ремонтируют имеющуюся или застилают новую). Но, к сожалению, за это время старые стояки могут лопнуть, и тогда их придется ремонтировать уже в экстренном порядке, хотя ошибок при обследовании не было и износ стояков уже был хорошо виден.
В целом накопить средства на капитальный ремонт дома очень сложно, а для старых домов очень возможны ситуации, когда в одном месте идет ремонт, а другое тем временем продолжает приходить в негодность, потому что ремонтных накоплений владельцев квартир не хватает для всего одновременно.
– Как часто домоуправление должно обследовать состояние дома?
– Весь дом в целом необходимо проверять раз в год, отдельные элементы – два раза в год, но RNP проверяет дома целиком дважды в год.
Некоторые сложные элементы, например лифты, уже по закону обязаны проходить проверку два раза в месяц – мы это, безусловно, обеспечиваем. Также дополнительно раз в месяц проводим техническое обслуживание лифтов, а затем еще раз – ежегодный технический осмотр.
– Кто именно обследует дома? Жители жалуются, что это делают дворники…
– По закону мы должны обеспечить только визуальное обследование дома, то есть осмотр. Дважды в год каждое здание осматривают сотрудники RNP – инженеры-строители, хорошо знающие вверенные им здания. После осмотра здания специалист заполняет акт осмотра.
Лифты, представляющие собой специфическое оборудование, оцениваются независимым экспертом.
– В каких случаях дому мало визуального осмотра, а требуется углубленное техническое обследование?
– Раз в 10 лет независимый эксперт – специалист по строительству – проводит техническое обследование каждого дома. Заключение этого эксперта действительно в течение десяти лет. Такого независимого эксперта приглашают провести техническое обследование и тогда, когда для дома заканчивается средний срок эксплуатации, указанный в правилах Кабинета министров.
Авария аварией, а ремонт – по плану
– Предположим, визуальный осмотр показал, что крыша в аварийном состоянии. В каких случаях вы обеспечите плановый ремонт, а в каких – срочный аварийный?
– Если ремонт крыши уже был запланирован, то его проводят по плану. И если внезапно обнаруженная неисправность может подождать, то ремонт также можно назначить на следующий период, когда владельцы квартир этого дома накопят достаточно средств в общем фонде.
Но если при осмотре специалист обнаружит, что крыша находится в аварийном состоянии, то ее необходимо немедленно ремонтировать и, соответственно, это будет аварийный ремонт.
В чрезвычайной ситуации важно как можно быстрее устранить повреждения, чтобы не пострадали квартиры людей и не были повреждены другие конструкции дома в дальнейшем. Поэтому такую крышу ремонтируют, и после этого, если у дома есть достаточные сбережения, можно из этих сбережений покрыть счет.
– Нужно ли разрешение жильцов на то, чтобы средства были взяты из накоплений?
– Да, собственники квартир выбирают способ оплаты путем голосования. Если они не проголосуют за то, чтобы оплатить ремонт из общедомового фонда, то домоуправление выставит им дополнительные счета, разделив стоимость аварийных работ на число квартир.
– Предупреждают ли жильцов дома о том, какой ремонт нужен их дома?
– Да, ежегодно 15 октября жильцам предлагается ознакомиться с планом ремонтных работ на следующий год, где указаны предварительные затраты. С этим планом люди могут ознакомиться на нашем портале e-pārvaldnieks.lv и в мобильном приложении RNP, а также могут прийти и ознакомиться с ним лично в наших центрах обслуживания клиентов.
Если клиенты не согласны с предложенным планом ремонта, исправить его можно совместным решением собственников квартир.
Для принятия решения необходимы голоса не менее 50% + 1 собственника квартиры, и на практике это может быть немного сложно и к тому же долго. Чтобы быстрее и проще принимать оперативные решения, мы предлагаем домам назначить одного из собственников квартир доверенным лицом. Этот человек в рамках утвержденных за ним полномочий будет принимать все мелкие решения, так что собирать общие собрания по таким вопросам не придется.
В рассрочку – да!
– Могут ли жильцы сами выбрать компанию, которая будет ремонтировать им крышу?
– Да, конечно, собственники квартир имеют право принять собственное совместное решение и выбрать для проведения ремонта ту компанию, которая им больше нравится. В этом случае можно заключить трехсторонний договор между старшим по дому, домоуправлением и выбранной компанией и профинансировать работы из накопительного фонда дома. Но следует отметить, что выбранная компания должна соответствовать некоторым минимальным требованиям, например, она должна быть зарегистрирована как строительный коммерсант.
– Если после проведения аварийных работ жильцы смотрят смету и видят, что по некоторым позициям цена завышена, могут ли они оспорить эту смету, попросить объяснений у домоуправления?
– Да, владельцы квартир могут получить подробное разъяснение расходов, написав заявление.
– В случае, когда сумма аварийных работ большая, тысячи евро, возможна ли их оплата в рассрочку?
– Да, более крупные платежи можно разделить и оплатить частями.
– На какой срок возможна рассрочка и от какой суммы она зависит?
– Если сумма платежа не превышает 3 евро за квадратный метр жилплощади, то его можно оплатить в течение шести месяцев, а если сумма больше, то в течение года.
Елена ПЕВЦОВА
