Дом по улице Унияс в Риге только что одержал большую победу над земельным бароном: жители доказали, что тот незаконно продал участок под домом третьим лицам. Юрист Гундар Удрис рассказал, как удалось защитить владельцев квартир в суде.
«Была ваша – стала наша!»
Владельцы сорока квартир этого небольшого дома на улице Унияс в Риге до 2017 года платили арендную плату за землю ее давнему владельцу. А в 2017 году землю под домом в обход закона выкупило постороннее юридическое лицо.
– Замечу, что формально закон обязывает владельца земли сначала предложить жильцам выкупить землю, – говорит Гундар Удрис. – Только если собственник земли получит отказ, он может предложить ее кому-то другому. Но наказания за нарушение этой нормы в законе нет. Поэтому старый собственник земли по ул. Унияс решил не связываться с владельцами квартир и сразу продать землю фирме, причем очень дешево – всего за 20 тысяч евро. Замечу, что сделка была проведена в тайне от владельцев квартир.
По словам Гундара, новым владельцем земли стала фирма SIA Pēnkules māja, но владельцы квартир об этом не знали, так как в счетах фигурировало имя прежнего владельца земли.
– Позднее законодательство изменилось, теперь хозяева квартир жилого дома обязаны самостоятельно найти нового хозяина земли, рассчитать плату за пользование землей – 4% от кадастровой стоимости и перечислить ее владельцу земли, – рассказал наш собеседник.
Иск в суд
О том, что у земли сменился владелец, хозяева квартир узнали случайно – кто-то из жильцов по своим надобностям заглянул в Земельную книгу.
– Жильцы, узнав об уже совершенной сделке, обратились к SIA Pēnkules māja с претензией, мол, они не согласны с тем, что фирма в обход закона получила землю. В ответ компания заявила: «Хотите оспорить сделку – обращайтесь в суд», – рассказывает юрист. – Так как один из владельцев квартир в этом доме имел юридическое образование, то он рассказал остальным, что у них имеется право первой руки на выкуп земли под домом в течение года после ее продажи, и для этого надо подать иск в суд – что и было сделано. Кроме того, владельцы квартир должны были внести на счет Судебной администрации сумму, за которую земля была продана – те самые 20 тысяч евро. Это своего рода залог. А еще им надо быть готовым к расходам на нотариуса за оформление сделки. После этого юрист подготовила иск в суд на получение владельцами квартир права выкупа земли под их домом за 20 000 евро.
По словам Гундара Удриса, перекупщики начали тянуть время всеми возможными юридическими способами: не являлись на заседания суда, вовремя не подавали объяснительные, затягивали процесс. Их расчет был прост – протянуть один год, установленный законом для реализации владельцами квартир своего права выкупа, и после этого заявить, что срок, в течение которого владельцы квартир этого дома могли выкупить землю за 20 000 евро – истек.
– У перекупщиков были опытные адвокаты, которые использовали все юридические лазейки, благодаря которым спустя год они смогли заявить владельцам квартир: «Срок для выкупа вышел, теперь земля остается за нами». Юрист, который занимался этим делом, понял, что не справляется. Поэтому в 2019 году жильцы создали товарищество собственников и наняли меня представлять их интересы в суде, – рассказал наш собеседник. – И хотя прошел год с момента продажи земли, я решил, что мы будем подавать иск в гражданский суд все с тем же требованием – дать владельцам квартир возможность выкупить землю за 20 тысяч евро, как того требует закон. Тогда перекупщики начали оспаривать полномочия жильцов: мол, решение о выкупе приняли не все, а только часть собственников (более 50%), и этого недостаточно. Они требовали, чтобы было согласие всех 100% владельцев квартир, спорили, что товарищество само по себе не имеет права подавать иск. Это тоже было затягивание времени, так как на такое заявление не было юридических оснований.
«Они решили не платить!»
Наш собеседник рассказал, что с момента, как открылось, что у земли сменился владелец, аренду за нее платила только фирма, которая владела пристройкой к дому. А вот физические лица – владельцы квартир, отказались платить за аренду, считая сделку незаконной.
– Замечу, что если бы они платили аренду, то перекупщики земли смогли бы отбить свои вложенные 20 тысяч евро всего за пять лет, – сказал наш собеседник. – Но вернусь к суду. Суд первой инстанции постановил, что, несмотря на основной спор о том, что земля была получена перекупщиками незаконно, владельцы квартир все равно обязаны заплатить за аренду за те годы, что владельцем земли является фирма-перекупщик. Но никто из владельцев квартир за аренду земли так и не заплатил, так как они ждали окончательного решения суда по главному делу – о незаконной покупке земли. И вот на днях мы это окончательное решение получили: суд признал сделку незаконной на основании норм Гражданского закона, в котором закреплено право владельцев квартир на первоочередной выкуп земли. Это значит, что решение суда позволяет им идти к нотариусу, чтобы теперь оформить землю на себя. Другими словами, им надо выкупить землю за те же 20 000 евро, которые за землю заплатил перекупщик, причем без каких-либо дополнительных наценок. Напомню: эти 20 тысяч евро уже давно были владельцами квартир собраны и все это время лежали замороженными на счету.
Вопросы надо решить
– Владельцы квартир все это время не платили аренду за землю. Могут ли владельцы земли сейчас, после решения суда, потребовать им заплатить?
– Вопрос непростой, так как формально существовало решение суда, по которому жильцы обязаны платить аренду. То, что они этого не делали, связано только с тем, что мы нашли юридические основания приостановить исполнение решения суда. Но нынешние владельцы все равно могут требовать арендную плату. Сразу скажу, что мы ищем юридические возможности избежать этого.
– За какой период нынешние владельцы могут требовать деньги?
– По закону они имеют право взыскивать арендную плату только за последние три года.
– Можно ли сказать, что это было первое дело подобного рода?
– Да. Суд признал сделку с землей неправомерной, и получилось, что это первый случай, когда владельцы квартир отстояли свое право на выкуп земли.
– Какой совет вы можете дать людям, которые окажутся в похожей ситуации? Например, если они платят за пользование землей владельцу, а потом выяснится, что тот продал участок третьим лицам.
– Хотя бы раз в год проверяйте данные о том, кому принадлежит земля под домом, в Земельной книге. Владелец квартиры может бесплатно, в режиме онлайн просмотреть записи, касающиеся своей собственности. Если у земли сменился хозяин, то нужно срочно действовать: созвать собрание владельцев квартир и принять решение об использовании права на первоочередной выкуп земли. Напомню, что закон позволяет выкупить ее по цене, указанной в Земельной книге (то есть по которой она была продана третьему лицу), а не по рыночной стоимости. Если не решить этот вопрос в течение года после продажи земли, то можно оказаться в ситуации, когда за участок придется платить условно не 20 тысяч (как в случае с моими клиентами), а 100–200 тысяч евро.
Ольга ВАХТИНА
