Самое страшное для каждого человека – это потерять жилье. К сожалению, эта участь грозит любому должнику, и при этом не важно, какой у него доход, есть ли дети, инвалидность и т. д. Более того – судебный исполнитель может пустить с молотка даже единственное жилье человека. Юрист Гундар Удрис рассказал, как отстоять свои квадратные метры, если вас предупредили об аукционе.
Гундар Удрис рассказал, что в его практике было несколько историй, когда удалось спасти жилье должников, которое уже было выставлено на аукцион.
Налоговый долг перед самоуправлением
– Расскажу об истории, которая началась в 2018 году. Умерла женщина – владелица квартиры. Ее единственная дочь после смерти матери к нотариусу не пошла и наследство официально на себя не оформила. Поэтому юридически считалось, что наследство не принято. Но вот фактически женщина продолжала жить в квартире покойной матери в Бабите, в хорошем районе, – говорит наш собеседник. – Квартира была большая и дорогая, вместе с ней там жили двое взрослых сыновей, позже в квартиру переехала жена одного из них. Семья спокойно жила, регулярно оплачивала счета за коммунальные услуги и текущие налоги за недвижимость. Моя клиентка не знала, что у ее покойной матери оставался неоплаченный долг по налогу на недвижимость за предыдущие годы. Сумма долга была сравнительно небольшой, примерно 500 евро. Именно этот долг и послужил причиной, по которой квартира была выставлена на аукцион.
К тому моменту Бабите уже был объединен с Марупе, администратором территории стало Марупское самоуправление. Самоуправление из-за неполученного налога на недвижимость решило действовать как кредитор и подало заявление нотариусу об открытии наследственного дела с целью взыскания долга.
Ищите кому выгодно!
– Напомню, что в Земельной книге настоящие наследники указаны не были, – продолжает рассказывать наш собеседник. – Тем не менее нотариус уведомил наследницу о принудительном открытии наследственного дела, хотя у него и не было такой обязанности. Однако, по словам клиентки, она уведомлений не получала и снова ничего не предприняла для того, чтобы официально вступить в права наследства. А поскольку в установленный срок – четыре месяца со дня получения уведомления – никто официально не заявил о своих наследственных правах, квартира была признана выморочным имуществом.
Выморочное имущество – это имущество умершего человека, у которого официально не оказалось наследников или никто из наследников не вступил в наследство.
Формально самоуправление действовало в рамках закона: в Земельной книге наследники не значились, значит, юридически квартира была ничья. Самоуправление решило выставить жилье на аукцион, чтобы получить долг за неуплаченный налог по недвижимости.
При этом во время суда выяснилось, что руководство самоуправления знало о том, что в квартире живет дочь покойной со своей семьей, и при желании власти могли ее найти, но этого не сделали. Складывалось впечатление, что самоуправление было заинтересовано не в том, чтобы новая владелица погасила долг по налогу, а чтобы ее квартира ушла с молотка.
По словам нашего собеседника, его клиентка узнала об угрозе аукциона в конце позапрошлого года, когда потенциальные покупатели начали стучаться в ее дверь и спрашивать, когда квартира будет освобождена, потому что она выставлена на торги. Для нее это известие стало шоком. Но она быстро взяла себя в руки и обратилась за помощью к Гундару Удрису.
Продолжение истории
– До аукциона оставалось около двух недель, а значит ситуация была уже критической. Буквально в последний момент, за два дня до назначенных торгов, нам удалось добиться их приостановки, – рассказывает наш собеседник. – Важно подчеркнуть: приостановка произошла не из-за уплаты долга, к тому моменту сам долг уже не играл решающей роли. Основание остановки аукциона – иск в гражданский суд о признании за женщиной права собственности на квартиру как за единственной наследницей.
По сути, иск подавался против государства. Ответчиком выступала Латвийская Республика, и мы требовали признать право собственности за наследницей, потому что на тот момент квартира юридически принадлежала государству, и без решения суда вернуть ее было невозможно.
При этом судебный исполнитель был напрямую заинтересован в продаже квартиры. Его вознаграждение обычно составляет 10–15% от суммы сделки, поэтому у него был очевидный финансовый интерес довести аукцион до конца.
Тем не менее, по словам Гундара Удриса, суд принял решение о приостановке торгов за два дня до аукциона – именно это и спасло ситуацию. Дальше начался полноценный судебный процесс. Со стороны государства, а именно Министерства финансов, которое представляло интересы Латвийской Республики, позиция была достаточно нейтральной. То есть они не настаивали на том, что квартира должна остаться в собственности государства, а заявили лишь одно требование – не возлагать на них судебные расходы и издержки. Совсем иную позицию заняло Марупское самоуправление. Их позиция была жесткой: они настаивали, что квартира ни при каких обстоятельствах не должна быть возвращена женщине. Основной аргумент – все сроки вступления в права наследства пропущены.
– К счастью, суд полностью встал на нашу сторону, – рассказал наш собеседник. – Мою клиентку признали единственной наследницей, а ее наследственные права на квартиру подтвердили в полном объеме. После вступления решения в законную силу она обратилась к нотариусу и полностью переоформила на себя полученную в наследство от матери квартиру, ну и, конечно, оплатила долг по налогу. На этом история благополучно закончилась, но стресс моя клиентка получила огромный.
Покупка недвижимости в рассрочку
Если жительница Бабите, чью квартиру выставили на аукцион, отчасти была виновата в этой ситуации, то про другую клиентку нашего собеседника этого сказать нельзя. Тем не менее и она была в шаге от того, чтобы потерять свою недвижимость.
– История моей второй клиентки, чье жилье было выставлено на аукцион, связана с покупкой недвижимости в рассрочку, – сказал наш собеседник. – В 2015 году она заключила договор купли-продажи части жилого дома в Тукумсе. Стоимость сделки составляла 84 тысячи евро. Сразу была внесена небольшая сумма – несколько тысяч евро, остальное покупательница обязалась выплачивать постепенно, ежемесячно, по 350 евро.
В договоре было важное условие: до тех пор, пока не будет выплачено как минимум две трети стоимости дома, недвижимость остается зарегистрированной в Земельной книге на имя продавца. То есть формально дом покупателям не принадлежал и только после выплаты 50–60 тысяч евро они могли переоформить право собственности и, при необходимости, оформить ипотеку. Что касается Земельной книги, то в ней был зарегистрирован сам договор купли-продажи с рассрочкой.
По словам Гундара Удриса, покупатели добросовестно выполняли условия договора. Согласно договору полная сумма должна была быть выплачена до 30 мая 2035 года. Проблемы начались через пять лет после заключения договора, когда продавец умер. Наследство оформила его единственная дочь, которая жила за границей, она решила, что хочет получить деньги быстрее и в большем объеме. На тот момент оставшаяся сумма долга составляла около 46 тысяч евро, но у покупателей таких денег не было.
Тогда наследница решила продать дом третьему лицу с расчетом, что новый владелец выкупит недвижимость, а дальше отношения с жильцами будут продолжаться уже через него.
– Именно в этот момент женщина, которая все эти годы исправно платила за дом и фактически в нем жила, обратилась ко мне за юридической помощью, – продолжает наш собеседник. – Мы начали разбираться в ситуации и выяснилось, что без ее согласия продать дом невозможно. В Земельной книге был зарегистрирован договор купли-продажи с рассрочкой, и он юридически ограничивал любые сделки с этой недвижимостью. Но у нас сложилось четкое ощущение, что готовится схема, конечным итогом которой могла стать потеря дома, за который моя клиентка платила в течение восьми лет.
После этого наследница и потенциальный покупатель придумали другую схему. Они заявили, что она якобы должна одному человеку 24 тысячи евро. К самому дому эта «задолженность» не имела никакого отношения. Но они обратились к нотариусу, оформили эту задолженность и этот человек получил исполнительный документ, который по своей юридической силе приравнивается к судебному решению. С этим документом он пошел к судебному исполнителю, и тот запустил процедуру взыскания мнимого долга. В результате дом, за которой моя клиентка исправно платила, был выставлен на аукцион. Следует сказать, что дом оценили в крайне низкую сумму – около 36 тысяч евро, а «долг» владелицы дома составлял 30 000 евро. Это означало, что, фактически доплатив около шести тысяч евро, этот человек мог забрать весь дом себе.
– Мы подали иск в суд о признании всех сделок между наследницей и ее «кредитором» незаконными. Мы оспорили все сразу: и сам «долг», и исполнительный документ, и основания, на которых был объявлен аукцион. Как я уже сказал, к моменту подачи иска в суд дом уже был выставлен на торги. Но мы все успели, суд пришел к выводу, что все эти сделки носили фиктивный характер и были направлены на обход закона. Мы выиграли дело в первой инстанции – решение было вынесено 24 октября 2024 года. Затем последовала апелляция, и ее мы тоже выиграли. После этого решение вступило в законную силу.
Последний шаг
– Чаще всего жилье попадает на аукцион из-за долгов владельца. Продать дом или квартиру с молотка можно только в случае, если судебный исполнитель не может взыскать долг другими способами?
– Именно так.
– В какой момент жилье уже невозможно спасти от продажи?
– Только в одном случае – когда аукцион состоялся, победитель полностью оплатил покупку, а суд утвердил акт аукциона.
Процедура выглядит так: для участия в аукционе каждый потенциальный покупатель вносит 10% от стоимости жилья, затем в течение месяца победитель торгов обязан заплатить оставшиеся 90%. На практике серьезные покупатели часто перечисляют всю сумму сразу, иногда уже на следующий день. После этого судебный исполнитель оформляет акт продажи жилья с аукциона и направляет его в суд по месту нахождения недвижимости. Суд почти всегда этот акт утверждает. После утверждения акта у бывшего владельца жилья остается 10 дней на обжалование продажи. После этого срока – если акт утвержден и не обжалован, ничего изменить нельзя, недвижимость окончательно переходит к новому владельцу.
У меня был случай, когда аукцион состоялся, но победитель не перечислил деньги в установленный срок и это спасло ситуацию. Но если бы деньги были перечислены вовремя, бороться дальше было бы уже невозможно.
– Что происходит, если аукцион состоялся, но на него никто не пришел?
– Тогда первый аукцион признается несостоявшимся, и судебный исполнитель объявляет дату второго аукциона. И здесь важный момент: если на первом аукционе не было ни одного участника, жилье еще можно спасти. А вот когда назначается второй аукцион, то надо понимать, что недвижимость, скорее всего, будет продана.
– Почему?
– Потому что начальная цена на втором аукционе автоматически снижается на 25%. Это всем известно, поэтому заинтересованные лица сознательно ждут второго аукциона.
Слишком поздно узнал!
– Многие люди говорят, что узнали о продаже своего жилья с аукциона слишком поздно, когда ничего нельзя было изменить. Как же так, разве их не должны были известить о том, что недвижимость выставлена на аукцион?
– Да, должны. Но здесь есть серьезная системная проблема, о которой стоит поговорить отдельно. С 1 апреля прошлого года вступили в силу изменения в Гражданском процессуальном законе, касающиеся порядка уведомления должников – например, о том, что по их делу будет суд или о том, их жилье будет выставлено на аукцион. На мой взгляд, эти изменения заметно ухудшили положение людей. Раньше должник был обязан лично получить судебное уведомление – то есть прийти на почту и забрать заказное письмо. После получения уведомления у человека было 14 дней, чтобы ответить суду, например, заявить, что он не согласен с долгом. Если ответа не поступало, считалось, что должник молчаливо согласился с тем, что у него есть неоплаченный долг, и суд выдавал исполнительный документ.
– А как сейчас?
– Сейчас ситуация радикально изменилась. С 1 апреля прошлого года считается, что уведомление получено, даже если человек за письмом не пришел. Достаточно того, что кредитор его отправил. Получается, что должник мог не получить письмо на почте или извещение о том, что ему пришло письмо, могло быть не положено в его почтовый ящик или вытащено из него. Поэтому должник мог не знать, что в отношении него начато дело, но юридически считается, что его об этом уведомили. Также считается, раз человек не подал свои объяснения или протест, значит, со всем согласен. В результате, пока должник ни сном ни духом не подозревает об угрозе, может состояться судебное заседание или жилье выставят на аукцион.
Поэтому сейчас всем пользователям Интернета я настоятельно советую оформить e-adrese. Это не электронная почта, а официальный государственный электронный адрес, через который органы государства и самоуправления направляют юридические уведомления. Важно регулярно – хотя бы раз в несколько месяцев – этот почтовый ящик проверять. А еще советую настроить оповещения, чтобы сообщение о новом письме приходило на телефон или обычную электронную почту. Это один из немногих способов вовремя узнать, что в отношении вас начата процедура взыскания, и успеть защитить свое жилье.
Самая частая ошибка
– Какая самая распространенная ошибка людей, жилье которых в итоге оказывается на торгах?
– Так называемая «политика страуса». «Я не пойду в суд, не пойду на почту, не буду забирать заказные письма – и тогда все само пройдет». Нет, сейчас это так не работает. Кроме того, не стоит самому себе или кому-то еще говорить: «А я не знал, что с меня будут взыскивать долг». Потому что судебный исполнитель всегда направляет уведомления о начале взыскания; о намерении выставить имущество на аукцион; о дате уже назначенного аукциона. Поэтому весь вопрос в том, получил ли их человек и понял ли, что происходит.
Важно знать!
– Правильно ли я понимаю, что выставить жилье на аукцион можно только при долге от 15000 евро?
– Нет. Это распространенное заблуждение. Выставить жилье на аукцион можно и при гораздо меньшем долге, например, в 500 евро. Сумма в 15 000 евро – это не «порог» для аукциона, а лишь один из порогов для определенных процедур уведомления. Если долг меньше, кредитор все равно может начать взыскание, но по более упрощенной процедуре.
Даже при долге, скажем, в тысячу евро человек реально рискует лишиться квартиры.
Представим: кто-то должен мне тысячу евро. Я могу пойти в обычный суд, но в этом случае меня ждет долгий и дорогой судебный процесс, который займет минимум полгода – и это только до первой инстанции. Поэтому я могу пойти по упрощенной процедуре: заполнить специальный бланк, заплатить небольшую пошлину – и уже через пару месяцев получить результат в виде решения суда. Если должник не возражает против наличия у него долга – или считается, что не возразил, так как не прислал в суд свои возражения – суд выдает исполнительный документ. Дальше я, как кредитор, иду к судебному исполнителю, и начинается взыскание: сначала денег, а затем и недвижимости, которая может быть продана с аукциона.
– Есть ли у должника или его родственников право первой руки на покупку недвижимости, которую выставили на аукцион?
– Нет. Ни у родственников, ни у самого должника такого права не существует.
– А если должник говорит: «Я готов погасить долг», будет ли его недвижимость снята с аукциона?
– Это возможно, но не позднее чем за семь дней до даты аукциона. И важно понимать: если имущество уже выставлено на торги, долг должен быть погашен полностью, а не частично.
А вот до этого момента есть возможность договориться с судебным исполнителем о постепенном погашении долга.
– Если речь идет об единственном жилье должника, его тоже можно выставить на аукцион?
–Да, единственное жилье также может быть выставлено на аукцион.
Ольга ВАХТИНА
