Анна задает вопрос: «Близкий родственник умер, оставив мне в наследство квартиру. Хотела сразу же продать ее, чтобы не копились долги по коммунальным платежам. Но вскрылись подводные камни – прочла, что если продам квартиру сразу, то придется заплатить подоходный налог в размере 25,5%. К этому я была не готова. Как поступить?» За комментарием мы обратились к юристу Юрию Соколовскому.
– Если у вас есть другое жилье, желание продать унаследованную недвижимость вполне логично, – говорит Юрий Соколовский. – Но если продать дом или квартиру сразу после вступления в наследство, то придется заплатить подоходный налог в размере 25,5% от разницы между задокументированной стоимостью квартиры и ее продажной ценой.
За что купил, за то и продал
– Можно ли продать полученную в наследство квартиру или дом без налога, при этом не нарушая закон?
– Да, для этого в деле о наследстве необходимо указать рыночную стоимость квартиры. В таком случае при продаже налог можно будет не платить.
– Например, я получаю в наследство квартиру, рыночная стоимость которой на данный момент составляет 40000 евро. В наследственном деле нужно указать те же 40000, и тогда при продаже недвижимости налог платить не придется?
– Именно так. В этом случае у вас нет дохода, поскольку вы продали недвижимость за ту же сумму, за которую получили. Разницы в цене нет. Это самый идеальный вариант.
– А что, если в удостоверении о наследовании указать цену квартиры ниже рыночной, например, 30000 евро, а продать дороже?
– Если рыночная стоимость квартиры 40000 евро, а наследник при оформлении наследства укажет, например, что ее стоимость составляет 30000 евро, а затем продаст за 40000, то образуется разница в 10000 евро, – с нее придется заплатить налог 25,5% (2550 евро). Поэтому разумнее для наследника не брать цены с потолка, а указать при вступлении в наследство примерно ту стоимость, за которую он собирается жилую собственность продавать в ближайшее время или в будущем. Чем меньше будут эти ножницы цен (между реальной и продажной стоимостью), тем меньший налог придется платить.
Совет юриста
– Всегда полезно заранее, еще до продажи унаследованной недвижимости, обратиться в Службу госдоходов (СГД) и уточнить нюансы. Иногда имеет смысл спросить даже дважды, чтобы убедиться, что вас верно поняли, – советует Юрий Соколовский.
Оценить с запасом
– А что делать, если человек планирует продать недвижимость не сразу, а через пять лет? Он же не может предвидеть, какой будет рыночная стоимость жилья.
– Чтобы и через пять лет избежать уплаты подоходного налога за унаследованное жилье, нужно заранее вписать бОльшую стоимость квартиры. Например, если сейчас она стоит на рынке жилья 40 000, а человек предполагает продать ее через пять лет за 45 000, он может сразу указать в документах стоимость квартиры в размере 45 000 евро. Тогда при продаже этого жилья через пять лет за эту сумму разницы в стоимости тоже не образуется, а значит, и платить налог не придется.
– Но ведь человек не может предвидеть инфляцию или кризис на рынке недвижимости, которые могут сильно изменить цену той же недвижимости через несколько лет – в ту или иную сторону.
– Конечно, не может. Если, например, начнется инфляция, и через 5–10 лет стоимость той же квартиры будет гораздо выше, разница все же образуется. Однако, если цена недвижимости упадет (например, в удостоверении о наследстве написано 40 000 евро, а станет 35 000), никакого дохода при продаже не будет. С минусов или с нуля налогов не платят. Налог образуется только с прибыли (разницы между ценой продажи и ценой приобретения).
– Если все так просто, почему же люди допускают эти досадные ошибки, изначально указывая меньшую сумму, в итоге вынуждены платить налог? Им такие советы дают нотариусы или они действуют вслепую на свой страх и риск?
– Дело в том, что нотариусы раньше вообще не давали советов. Если человек теряется, не зная, какую стоимость жилья указать при вступлении в наследство, по умолчанию в документах записывается его кадастровая стоимость, а она, как известно, все еще гораздо ниже рыночной. В итоге, если человек затем продает жилье по рыночной стоимости, имея в удостоверении кадастровую, образуется большая разница, с которой приходится платить солидный подоходный налог. Сейчас нотариусы стали об этом предупреждать, но далеко не все.
Скупой платит дважды
– Возможно, некоторые наследники недвижимой собственности сознательно пытаются указать меньшую стоимость жилья, чтобы уменьшить госпошлину при вступлении в наследство? В итоге и возникают «ножницы»?
– Госпошлина при вступлении в наследство для близких родственников невелика. Она ничтожна по сравнению с подоходным налогом при продаже. Поэтому занижая стоимость квартиры, полученной в наследство, мы можем сиюминутно экономить 100 евро на госпошлине, но потом заплатить много тысяч. Согласитесь, это глупо. Лучше заплатить чуть большую госпошлину, которая составляет полпроцента от стоимости квартиры, чем потом платить за нее 25,5% налога на недвижимость.
– Что делать тем, кто уже вступил в наследство и указал в документах кадастровую стоимость жилья или цену, намного ниже рыночной? Они могут избежать уплаты подоходного налога?
– Для тех, кто уже попался, тоже выход есть, и даже не один. Закон о подоходном налоге предусматривает несколько исключений, когда человек не должен платить налог при продаже недвижимости:
- если это была единственная недвижимость человека в течение пяти лет перед продажей,
- если человек владел данной недвижимостью хотя бы пять лет и в этот период был задекларирован по данному адресу хотя бы в течение 12 месяцев подряд (в этом случае у человека могут быть и другие объекты недвижимости),
- если человек в течение 12 месяцев вкладывает полученные от продажи недвижимости деньги в другое жилье или землю.
Передача стажа владения
– Есть ли еще какие-то послабления при уплате подоходного налога в случае наследования жилья?
– Да, если наследование происходит от близких родственников (до третьей степени родства) или от супруга, то человек наследует еще и стаж владения этой квартирой. Получается, что срок владения домом или квартирой считается с того дня, когда имущество было зарегистрировано на покойного. То есть вы «наследуете» не только квартиру, но и стаж ее владения.
Например, наследодатель жил в квартире 12 лет. Наследник как бы получает этот стаж владения вместе с недвижимостью. Это значит, что ему не нужно владеть квартирой пять лет после получения наследства, чтобы продать ее без налога.
– А если наследодатель купил квартиру всего год назад и умер?
– Тогда наследнику переходит в наследство лишь один год владения. И для выполнения безналогового критерия ему придется прожить в квартире еще четыре года, и только тогда ее продавать. Важно учесть: передача стажа не происходит, если наследует человек, который не является близким родственником наследодателя (дальше третьей степени родства).
Облагаемую сумму можно уменьшить
– Что делать, если исключения вас все-таки не коснулись?
– Если разница между ценой приобретения и ценой продажи есть, и никакие из упомянутых исключений на человека не распространяются, включается вариант С. Закон предусматривает, что облагаемую сумму можно уменьшить – за счет предъявления оправдательных документов. Это могут быть расходы, связанные с оформлением наследства, услугами нотариуса, а также ремонтом жилья. Но просто взять с потолка сумму или сознательно ее увеличить не удастся:
Служба госдоходов очень строго следит за документами на ремонт. Там требуют акты приемки-сдачи и четкое описание всех выполненных работ. Расходы, оплаченные наличными без документов, во внимание не берутся.
Светлана ГИНТЕР
